| 问题 | 当事人申请房屋登记时,登记机构要审查哪些事项 |
| 释义 | 《物权法》第十二条规定：“登记机构应当履行下列职责： (一)查验申请人提供的权属证明和其他必要材料; (二)就有关登记事项询问申请人; (三)如实、及时登记有关事项; (四)法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。”房屋登记机构应当查验申请登记材料，申请登记材料是体现房屋权利设定及发生变动的原因关系证明。它必须能够表明申请人的身份、意欲达到的目的以及相关证据。登记机构进行查验就是对登记申请材料的检查和验收。 登记机构对申请人提交的申请登记材料应从以下几个方面进行查验： 1.申请材料是否符合法定格式，登记申请的材料是否齐全; 2.当事人提交的申请材料之间、申请材料与登记簿之间的记载是否存在冲突和不一致; 3.当事人提交的申请材料中由登记机构自己颁发的权属证明文件的真实性、合法性。例如：房屋权属证书的真伪; 4.对不动产物权变动原因文件表面的真实性、合法性、有效性进行审查。例如：申请材料内容有无明显涂改，是否在有效期内等。 在《物权法》出台以前，法律对登记机构在受理登记申请时的具体事项没有做明确的规定，登记机构一般只对登记申请人提供的有关要件是否齐备进行查验，没有将询问登记申请人纳人登记程序。为了确保登记内容的真实性，消除登记风险及存在的不安定因素，《物权法》出台以后，《房屋登记办法》第十八条对此做出了明确规定，“房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认，并予以保留。房屋登记机构认为申请登记房屋的有关情况需要进一步证明的，可以要求申请人补充材料。” 依照《房屋登记办法》第十八条规定，登记机构应当就以下事项进行审查： (1)申请登记事项是否是申请人的真实意思表示。 (2)申请登记房屋是否为共有房屋。共有是指两个以上的自然人或者法人对一项财产共同享有所有权。两个或两个以上的自然人或者法人通过联合建造、合资购买、共同继承、共同受赠等方式取得的房屋即为共有房屋。共有房屋登记应当由共有人共同申请。 (3)房屋登记簿记载的权利人是否同意更正。我国物权法规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记簿确有错误的，登记机构应该予以更正。 (4)登记机构可以就申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。 (5)询问结果应当经申请人签字确认，并由登记机构予以保留。登记机构进行询问时，申请人应做如实回答。为了方便申请人回答询问事项，同时也提高登记机构的工作效率，针对需要进行询问的事项可以由登记机构设计并制定专用询问表格，由申请人逐项填写或划勾后签名。本条第二款规定：“房屋登记机构认为申请登记房屋的有关情况需要进一步证明的，可以要求申请人补充材料。”这是为了尽可能保证对申请登;己事项做如实、准确、及时地登记。例如：换发权属证书时，申请人提交的主体资格证明材料的名称(姓名)与登记簿记载的不一致，登记机构可以要求申请人补充名称(姓名)变更的证明材料。 |
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