| 问题 | 租赁合同中转租问题的探讨 |
| 释义 | 摘要：转租，一般是指承租人将租赁物之全部或一部分再出租给第三人(次承租人)，供其使用、收益，第三人则支付租金，承租人并不脱离原租赁关系的行为。 一、转租包括经出租人同意和未经出租人同意两种情况： 1.经出租人同意的转租 经出租人同意的转租包括两种情形： 一是在租赁合同订立时明确约定承租人有权出租租赁物; 二是在租赁期间承租人征得出租人同意将租赁物转租。 对于事前未经出租人同意，事后出租人知道后并不反对或予以承认的，按照《合同法》第51条的规定，也可以视为经出租人同意的转租。 经出租人同意的转租是有效的，但由于在同一租赁物上出现了三个当事人、两个合同关系，即出租人、承租人、第三人也可称为次承租人，这三人之间的法律关系必须明确。 按照《合同法》第224条的规定,经过转租的租赁合同关系当事人的关系应为： 第一，出租人与承租人之间的关系不因转租而受影响，继续有效，承租人仍然应向出租人承担支付租金、在租赁期间届满时返还租赁物的义务。因次承租人的行为造成租赁物损失的，承租人仍然要对出租人负责。 第二，虽然次承租人与出租人之间没有合同关系，次承租人可以直接向出租人支付租金。 第三，在租赁合同终止或者被解除时，承租人与次承租人之间的租赁关系也随之终止。 因为这个次承租合同的订立是以前一个租赁合同为基础的。 2.未经出租人同意的转租 对于未经出租人同意的转租合同的效力，目前主要有以下几种观点： 无效合同、有效合同、可撤销合同、效力待定合同等。 最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第16条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。 最高人民法院民一庭负责人在《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》答记者问中将未经出租人同意的转租合同认定为无效合同，但根据《合同法》第224条规定，未经出租人同意的转租合同应为可撤销的合同而并非无效合同。 二、屋租赁合同中转租问题 1、承租人转租房屋必须经出租人同意 《合同法》第224条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”; 《城市房屋租赁管理办法》第3条规定：“承租人经出租人同意，可以依照本办法将承租房屋转租”。按以上两个法律、法规的规定，承租人转租房屋是可以的，但事先应征得出租人的同意。因此租赁合同中双方应明确约定转租条款，出租人可对转租附加一些必要的条件，只要不违反法律、行政法规的规定即可。 2、出租人、承租人均可从转租中获益 《城市房屋租赁管理办法》第27条规定：“出租人可以从转租中获得收益”。承租人转租房屋所获租金是次承租人使用房屋所支付的对价，出租人作为产权人当然有权从中提取一定的收益。 一般情况下，承租人转租房屋的目的就是为了对租赁房屋的收益，按《城市房屋租赁管理办法》第30条规定：“ 转租合同生效后，转租人享有并承担转租合同规定的出租人的权利和义务，并且应当履行原租赁合同规定的承租人的义务”，因此转租后承租人义务应该是加重了，所以法律应该允许承租人从转租中获益。 鉴于出租人、承租人均可从转租中获益，因此在租赁合同中双方应明确约定转租收益分配比例，该比例中应考虑承租人后期对房屋修缮的投入，确保公平，避免出现纠纷。 3、房屋转租后次承租人享有优先购买权 在房屋转租合同合法有效的情况下，出租人转让房屋，承租人与次承租人同等条件下均享有优先购买权，次承租人因已经实际占有、使用房屋，因此其优先购买权优先于承租人。 这里还涉及一个深层次问题就是次承租人购买了租赁房屋后，租赁合同是否解除? 我们认为，次承租人取得房屋所有权后，其取代了原合同出租人的地位，原租赁合同依然有效，承租人转租收益权依然存在。那么在合同有效期内，次承租人需向承租人支付转租收益，否则会损害承租人合法利益，不符合“买卖不破租赁”的法律宗旨。 相关法规：我国《合同法》第224条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 如果您还想了解更多关于房屋租赁合同相关的问题，小编为您推荐： 房屋租赁市场前景状况如何? 公寓租赁合同(二) 租赁合同(三) 引用法条： [1]《中华人民共和国合同法》第五十一条 [2]《中华人民共和国合同法》第两百二十四条 [3]《城市房屋租赁管理办法》第三条 [4]《城市房屋租赁管理办法》第二十七条 [5]《城市房屋租赁管理办法》第三十条 [6]《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 |
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