| 问题 | 借名买房，合同的有效性 |
| 释义 | 根据《民法通则》和《合同法》的规定，合同的有效要件包括：行为人具有相应的民事行为能力、意思表示真实、不违反法律或者社会公共利益。“借名买房”其实是两个合同行为，一个是委托买房的合同行为，一个是被委托人以其自己的名义签订《商品房买卖合同》的行为。 根据《合同法》的规定，给予双方意思自治原则，只要不违反社会公德和社会公共利益以及强行性规范，合同都是有效的，任何人均有权依据《合同法》有关委托代理方面的规定，委托他人代理为一定民事行为，其中当然包括代理买卖房屋。因此如果不存在恶意规避法律或者政策的行为，双方当事人自愿签署的“借名买房”的委托合同就是合法有效的，应具有法律效力。但是在现实中，规避法律或者政策的“借名买房”行为比较多，其形成条件是一方(实际购买人)不具有购买条件，另一方(名义购买人)具有购买资格，这种资格体现在贷款征信、限购令下的政策优惠、保障性住房的申购资格上，由于名义购买方的资格优势，实际购买人为了达到买房的目的，通过借用具有资格或条件的购买人的名义进行购买，主观上存在恶意规避的故意，违反相关法律规定，严重扰乱有关部门的监管秩序，同时使国家的有关土地、房产税流失，或使政府限购令及经济适用房相关法律法规遭规避。 此类“借名买房”的委托合同就违反了合同法的相关规定，应是无效合同。那么基于“借名买房”的委托合同，被委托人与开发商签订的《商品房买卖合同》，也应当是无效的。 |
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