| 问题 | 当前房地产案件审判中五个值得注意的问题 |
| 释义 | 一、建设工程施工合同纠纷案件中工程款的确定问题 (一)建设工程施工合同明确约定计价方法或者明确约定按照固定价格结算工程款的情形。根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》(以下简称建筑工程司法解释)第十六条一款“当事人对建设工程的计价标准或者计价方法有约定的，按照约定结算工程价款”以及第二十二条“当事人约定按照固定价结算工程价款，一方当事人请求对建设工程造价进行鉴定的，不予支持”的规定，在建设工程施工合同工程款纠纷案件中有约定的从约定，双方当事人已经达成结算协议的依协议进行结算，充分尊重当事人的意思表示，除非当事人达成的合意被依法确认为无效或被撤销。在双方当事人意思表示真实的情况下，一方当事人申请法院对于工程量进行鉴定的，不应准许。 不需要鉴定即可确定工程价款的典型情况： 1、工程竣工后，双方在工程结算书上签字、盖章予以确认的，以结算书上双方确认的价款作为工程价款，或承包人在工程竣工后提交决算报告，发包人对该报告进行审核，出具审核意见书后，承包人对该审核意见书予以认可的，视为双方就工程决算达成一致意见，可以作为承、发包双方结算工程款的依据。 2、发包人逾期不答复承包人的竣工结算文件，按竣工结算文件确定工程价款。这是指当事人在合同中约定了发包人审核竣工结算文件期限，如在该期限没有答复，则应视为认可结算文件，其前提是当事人在合同中有约定。鉴于审判实践中大量的建设工程施工合同纠纷案件双方当事人争议最大的是工程价款的结算问题，而其中多数集中于结算依据的认定问题上，而建设部制定的建设工程施工合同格式文本中对工程竣工结算的条款约定了相应的期限和程序等条件，因此，结合合同文本约定应认定当这些条件具备时即可产生相应的法律后果。 采用这种方式结算应注意的是，由于司法解释在这种特定情况下推定了发包人应承担的义务，故此对承包人提交竣工结算文件的程序要求应严格把握。即：承包人必须书面递交竣工结算文件，且不能适用留置方式;发包人方的接收人员除法人的法定代表人、其他组织的主要负责人外，必须限定在其内部具有收发职权的部门或负责人，由其签收或盖章。此手续将在诉讼中作为承包方举证证明发包人已经有效接受该文件的基本证据。同时，对发包人来说，若不能在约定的期限内对承包人提交的竣工结算报告全面审核认可，也必须在该期限内就其对报告内容的异议部分书面通知承包人，以回避不必要的风险。审判中必须对上述手续进行严格审查后才可推定双方当事人的权利义务。 3、双方约定按照固定价款结算的，俗称“包死价”，即双方当事人通过合同约定了工程价款的确定形式为固定价格，一般是指按施工图纸预算包干，即以经审查后的施工图总概算或者综合预算为准。有的是以固定总价格包干或者以平方米包干等方式。该条款属于合同的权利义务条款，对双方都具有法律约束力。如果合同中约定按照固定价结算工程款，在履行施工合同过程中，没有发生合同修改或者设计变更等情况导致工程量发生变化的，则应按照合同约定的固定价格结算。约定这样的条款也表明双方对建设施工的风险是预知的，也已经考虑到了合同履行过程中可能引起价格变动的种种因素，故应当尊重当事人双方的意思自治。在没有证据和事实推翻合同约定时，应当按照合同约定执行。一方当事人抛开合同约定的包干总价，提出对工程造价进行鉴定的申请，不应支持，即使当事人在履行合同过程中，实际增加了施工面积，但双方未对增建的施工面积如何取费进行约定，对新增加工程价款又达不成一致意见的，如果新增加工程与原工程性质基本相同(主要指建筑材料、设计相同)，可遵循当事人合同约定的真实意思表示，按照合同约定的结算标准计算增加的工程量价款。如新增工程与原工程性质不同，可仅对该部分予以鉴定解决。 依固定价格结算，如确实出现发包人和承包人之间利益重大失衡的情形，一方当事人在进场施工之日起一年内请求人民法院对相关合同条款以“显示公平”为由变更的应予支持。 (二)合同对工程价款没有约定或约定不明时的工程价款结算问题。此类合同如无违反法律、行政法规禁止性规定情形的，仍应确认合同有效。在此基础上，应依据合同法第六十一、六十二条之规定的精神，由双方当事人在诉讼中协商补充工程造价及决算的约定;协商不成又无法采取其他结算方式结算工程款时，可依当事人申请委托工程造价审计部门对工程款的数额予以鉴定。 对作为定案证据的鉴定结论，必须查证属实才能够采信，鉴定部门作出鉴定结论后，法院应组织对鉴定结论进行质证，听取双方异议和理由。针对当事人提出的异议，应由鉴定机构作出解释并组织双方当事人及鉴定机构进行质证。鉴定机构应当接受当事人的质询并应提出对异议的处理意见。对于鉴定结论明显证据不足，违反客观规律或与当事人提供的证据明显不一致的、有缺陷的鉴定结论，不能作为定案依据。可根据案件的具体情况通过重新鉴定、补充鉴定、重新质证、补充质证等方法解决。如果经质证后，当事人没有提出足以反驳的相反证据和理由的，可以认定其证明力。 (三)施工合同因承包人资质而无效时工程价款的确定问题。合同法第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿”。对于建设工程施工合同而言，其特殊性在于合同履行的过程，就是承包人将劳动及建筑材料物化到建设工程的过程，即承包人付出了劳动，投入了资金，如施工企业垫付的资金、机械设备使用费、人工费等。在施工过程中，上述财产只是从一种形态转化为另一种形态，其价值并未改变，并已全部转移到新的建筑工程之中。基于这一特殊性，合同被确认无效后，发包人取得的财产形式上是承包人建设的工程，实际上是承包人对工程建设投入的劳务及建筑材料(工程价款)，故承包人理应得到合理补偿。但因无法适用返还财产的方式使合同恢复到签约前的状态，故只能按照折价补偿的方式对无效合同予以处理。折价补偿首先应确定建造的建筑产品是否有价值，没有价值就不补偿，只能按过错赔偿损失。工程是否经竣工验收合格是衡量建筑物是否有价值的标准。验收合格一般应以建设行政主管部门的质量评定机构作出的认定为准。对其认定，当事人可以提出异议，如果提出的异议理由充分，应当支持当事人重新评定的申请，并依据重新评定的结果，作为认定建设工程质量是否合格的参考。经验收合格的工程包括工程竣工后验收合格和正在建设中的工程经阶段性验收合格的工程。 1、合同无效但工程竣工验收合格的处理。根据建设工程司法解释》第二条的规定：“建设工程施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格，承包人请求按照合同约定支付工程价款的，应予支持”。该司法解释并没有规定建设工程验收合格的，可以按照有效处理，而是确定建设工程施工合同无效，但验收合格的，对结算等条款可以比照有效处理，发包人应参照合同约定支付工程价款。在合同无效的情形下，参照合同约定支付工程款，这虽然与法理和现行法律有关无效合同的处理原则不尽一致，但这种处理方式符合签约当事人的真实意思，有利于保障工程质量，也有利于案件的审理，平衡当事人之间的利益关系，有助于取得良好的社会效果，也便于法院把握裁量标准，减少当事人诉累。因此，在有约定工程验收合格的情况下，合同无效不影响结算条款的效力，当事人不得以合同无效为由申请鉴定。 虽然参照合同约定支付价款是处理合同无效，工程经竣工验收合格时发包人支付价款的一项基本原则，但在合同未约定工程价款或按照合同约定无法计算工程款时，如未完的工程，或者工程大规模改变设计的情况下往往发生这种情况。发包人和承包人就工程价款达不成协议的，经当事人申请，可以根据承包人的资质参照合同有效的标准通过鉴定来确定工程款的数额。 2、合同无效且工程经验收不合格的处理。 建设工程司法解释第三条规定：“建设工程施工合同无效，且建设工程经竣工验收不合格的，按照以下情形分别处理：(一)修复后的建设工程经竣工验收合格，发包人请求承包人承担修复费用的，应予支持;(二)修复后的建设工程经竣工验收不合格，承包人请求支付工程价款的，不予支持”，这一规定是以修复后的建设工程经竣工验收是否合格作为分界点，明确了折价补偿原则在合同无效、建设工程经竣工验收不合格案件中的适用： (1)合同无效，验收不合格但可以修复的工程，工程价款可以合同约定的价款为基数，在此基础上，承包人应承担返修义务，发包人可以请求减少价款，但减少的价款应当以建设工程的修复费用为尺度，或者也可以要求承包人承担修复的费用，这种做法可以避免社会资源的浪费，平衡当事人之间的利益。 (2)对于经验收不合格，经过专业部门鉴定建设工程的质量缺陷无法通过修复予以弥补的，建设工程已经失去价值，只能铲掉重新建设，承包人要求支付工程款的，不予支持。这样可以严格制裁违法行为，保证工程质量，促进建筑市场健康有序发展。 至于建设工程是否有利用价值，能否予以修复，一般应由专业技术部门，如工程质量验收部门或者符合国家规定条件的质量评定部门作出认定。发包人在提出请求减少工程价款或者承包人承担修复费用的主张后，并不妨碍和影响发包人向承包人主张合同无效其受到损失的赔偿责任及缔约过失责任。如果发包人对工程质量缺陷具有过错，承包人可以就合同无效，请求发包人承担损失。但这一责任的承担应当在认定发包人过错程度的基础上做出判断。在法律有明确规定某方面的责任是承包人主要责任的情况下，发包人只能负次要责任。对于其承担责任的多少，应依据案件的具体情况及相关法律规定予以确定。 二、农村私有房屋买卖纠纷合同效力的认定 近年来，我市两级法院受理了一批涉及农村农民私有房屋买卖的合同纠纷案件，由于目前相关法律、法规不够明确，对合同效力认识存在差异，在一定程度上产生了此类案件在不同法院有不同的裁判结果，有认定合同有效的，也有认定合同无效的。 此类纠纷从合同履行来看，大多依约履行了合同义务，出卖人交付了房屋，买受人入住并给付了房款，但未办理房屋变更登记和宅基地使用权变更登记手续;从诉讼的起因来看，多源于土地增值以及土地征用、房屋拆迁等因素，房屋现值或拆迁补偿价格远远高于原房屋买卖价格，出卖人受利益驱动而起诉;从标的物现状来看，有的房屋已经过装修、翻建、改建等添附行为。 对此类合同效力的认定，应以认定无效为原则，以认定有效为例外。如买卖双方都是同一集体经济组织成员，经过了宅基地审批手续的，可认定有效。认定此类合同无效的理由如下： (一)房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。刚刚通过的《物权法》第一百五十三条明确规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”。可见对宅基地的转让，不仅要依据法律和国务院的行政法规，还要依据有关部门规定。国家土地管理局[1990]国土函字第97号《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》也明确规定：原宅基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋，给出资者使用，并从中牟利或获取房屋产权，是属“以其他形式非法转让土地”的违法行为之一，不允许转让。 (二)宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让。目前农村私房买卖中买房人名义上是买房，实际上是买地，在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的。 (三)目前，因农村房屋买卖行为无法办理产权证书变更登记，即使房屋已实际交付，但因无法办理产权变更登记，买受人也无法获得所有权人的保护。 (四)认定买卖合同有效不利于保护出卖人的利益，在许多案件中，出卖人相对处于弱者的地位，如认定有效甚至可能影响其生存权益。 处理此类案件时，首先，要注重判决的法律效果和社会效果，从有利于妥善解决现有纠纷、有利于规范当事人交易行为出发，为农民审慎处分自己房屋起到正确的导向作用;其次，要综合权衡买卖双方的利益，充分考虑合同无效对双方当事人利益的影响，尤其是出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失。对于买受人已经翻建、扩建房屋的情况，应对其添附价值进行补偿;再次，判决返还、腾退房屋的同时应考虑房屋买受人居住的现状，为其留出合理的腾退时间，避免难予执行。 在具体裁判思路上，可采用解除的方式，这样更妥当、更有利于保护守约一方的利益，不因无效而使违约方不承担责任。因为，作为不动产的房产交易只有办理了权属登记才能取得完整的权利，获得所有权人的保护。如果不能办理权属登记，也就意味着对房屋没有取得权利。农村私有房屋的交易，按现行政策和国家行政主管机关的规定是不予办理变更登记的，因此，虽然签订了合同(有的已经实际交付)，但由于不能办理房产证，买受人对物不能享有权利，完成不了物权变动，使合同不能履行，故应予以解除。根据物权法的区分原则，原因行为与物权变动行为是相互独立的，原因行为即债权合同的效力，不受物权能否变动、物权是否变动的影响，抛开宅基地单纯从房屋考虑，这样处理也是有依据的。具体处理时可对合同效力不做认定，以无法实现合同目的为由判决解除合同，在客观上其与法律规定农村私有房屋不得转让的结果是一致的。从而既达到了该类房屋限制转让的目的，也有利于保护守约一方的利益。 三、房屋租赁合同解除或者终止后装修物的归属及补偿问题 审理房屋租赁案件，在双方解除租赁合同的前提下，对于承租人的添附及装修，如果双方有约定则按双方约定处理，如果双方没有约定，对添附及装修部分不能协商一致的，应对当事人进行诉讼指导，告知其在指定的期限内提出反诉及鉴定申请，然后对于承租人的添附及装修一并审理解决，以减少当事人诉累。 房屋租赁合同终止后，对因承租人装修房屋所引起的财产归属问题，一般应采用民法中添附制度加以解决。属于动产的，由承租人自己取回。对附着在建筑物之上已构成附合的，无法剥离或剥离后影响其价值的装修，应根据装修物可利用的价值判决出租人给予补偿。其中采取有约定从约定;没有约定的，应当区分不同情况予以处理： (一)房屋租赁合同因履行期届满而终止的，承租人提出补偿要求的一般不予支持，但其装修承租人有可实际利用价值，可给予适当补偿，但不能包括未经出租人同意的装修。 (二)房屋租赁合同被提前解除的，应按照当事人的过错责任分别处理，在装修未经出租人同意的情况下，因承租人的过错导致合同被提前解除的，承租人无权要求出租人对装修损失进行补偿，在装修经同意的情况下，如确有较大利用价值，可适当补偿，但一般不以超过实际价值的三分之一。因出租人的过错导致合同被提前解除的，出租人应当对承租人的装修损失予以赔偿。双方都有过错的，应综合考虑过错大小、装修是否经协商同意、再利用价值如何等因素，决定出租人对承租人的补偿问题。 (三)合同约定租赁关系结束后，装修归出租人所有，但因一方违约而导致合同被提前解除的，如系出租人违约造成该条件不能成就的，承租人有权要求出租人对装修损失作补偿。如系承租人违约，应视为承租人阻止该条件的成就，装修应无偿归出租人所有，但其违约应承担的责任与装修价值悬殊的，且确有再利用价值的，可酌情由出租人给予承租人适当补偿。 (四)承租人搭建的违章建筑，因为违章建筑不受法律保护，所以不管搭建是否经过出租人的同意，都不得要求补偿。 四、房屋承租人的优先购买权问题 房屋承租人的优先购买权，是指房屋租赁关系中，承租人按照法律规定所享有的，在出租人出卖租赁房屋给第三人时，得以同等条件优先于他人而购买的权利。在民事审判实践中，因出租房屋的优先购买权纠纷，当事人往往提出不同的请求，如有的承租人请求人民法院确认出租人与第三人之间买卖合同无效;有的承租人则请求人民法院判令依出租人与第三人之间买卖合同所规定的条件，与出租人之间形成新的买卖合同关系，由于法律对此规定较为简单，审判实践中又由于对房屋承租人优先购买权的性质、诉讼请求权的行使范围理解不同并因此导致同类案件的处理上在不同法院结果迥异，有认定出租人与第三人之间买卖合同无效的，也有直接判决承租人依第三人条件取得房屋的，还有对承租人的诉讼请求不予支持的，因此有必要对该类纠纷统一认识，明确裁判标准。 (一)承租人优先购买权的性质。一般认为，民法上的优先购买权是由法律 规定而产生的民事权利，而不是由当事人约定的权利，因此具有法定性。现行法律、法规和司法解释对承租人的优先购买权的规定有三个： 一是1983年11月17日，国务院《城市私有房屋管理条例》第11条规定的“房屋所有人出卖租出房屋，须提前三个月通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买权”; 二是1988年11月26日最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第118条规定的“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效”; 三是1999年10月1日起施行的《合同法》第230条规定的“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。” 根据上述法律、法规和司法解释的规定，承租人对出租房屋的优先购买权是法律明确规定的权利，不是双方约定的权利，其实质是优先缔约的权利，而不是保证买到的权利。因此，承租人不能直接主张依据第三人购买房屋的条件取得房屋，且相关的法律规定也未赋予优先购买权人这样一种仅凭自己的单方意思表示就与出租人形成买卖关系的权利，其只能请求确认所有人与第三人签订的买卖合同无效，通过无效之诉，依据买卖不破租赁等原则保护承租人的利益。 (二)优先购买权行使的条件。承租人行使优先购买权应具备以下条件： 1、承租人和出租人之间必须有合法有效的租赁合同关系。如果租赁合同已终止，或者出租人准备出售的房屋不是租赁合同的标的物，则优先购买权无从行使。 2、承租人必须和第三人具有购买房屋的同等条件。同等条件是承租人行使优先购买权的实质条件，凡不是主张同等条件购买的，不能行使优先购买权。法律规定同等条件是为了保证出卖人的利益不致因优先购买权的行使而受到损害，从而使出卖物能以合理的价格成交。对“同等条件”应作宽泛理解，不仅是价格条件的等同，还包括付款条件以及出卖人提出的其他交易条件等。具体来说，(1)价格条件等同就是说承租人支付的价款应当与第三人支付的价款数额完全等同;(2)关于价款支付方式，因为支付方式的不同对出卖人合同权利的实现具有重大影响。如第三人允诺一次付清，承租人不得要求分期支付。但是，如果出租人允许第三人分期付款，则承租人除非为出租人提供了充分而适当的担保，否则不得请求分期付款。这是因为各人的信用及支付能力不尽相同，出租人对第三人的信赖，也构成出卖房屋合同的一个条件，故承租人行使优先购买权时相应也应当提供相同条件;(3)其他交易条件的等同是指只要出租人与第三人约定的交易条件符合一般生活经验认可的范围，且没有违反法律、行政法规的禁止性规定，即应当予以认可，即使其中某些条件对于承租人来说或许是无法实现的，但这亦是合同自由原则的基本要求。如出租人与第三人存在亲属关系或其他特殊亲密关系，虽以低于市价出卖房屋，但离开此种关系则不出售的。因这种转让，乃是向与出租人有着亲属关系或其他特殊身份关系的特定人而为，而非向不特定的第三人为之，所以，出租人(出卖人)的真正目的，或在于感恩，或在于惠顾，等等，而非为真正的交易;加之，这种亲属关系或其他特殊身份关系，也非为金钱所能衡量。所以，承租人也不得主张以金钱代替之，这种特殊关系也属于同等条件的范围。 3、承租人必须在合理期限内行使优先购买权。合同法关于出租人“应当在出卖之前的合理期限内通知承租人”的规定实际包括两层含义：一是设定了出租人的通知义务;二是规定了承租人行使权利的期限。由于法律并没有规定优先购买权的保留期限，实践中应依据不同情况以合理期限为宜。但根据1983国务院《城市私有房屋管理条例》和1988年最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》中关于“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人”的规定，一般以不超过三个月为宜。 从合同法等法律及司法解释的表述来看，合理期限应从出卖时计算。但问题在于，如果出租人仅仅通知承租人出卖房屋的意图，而未通知具体出卖条件，能否开始计算三个月的时间?如果出租人将出卖条件通知承租人后，又降低了出卖条件，是不是可以重新计算三个月的期限?我们倾向性意见为：三个月的期限是行政法规和司法解释做出的规定，合同法并未对其作出确认，由于市场是千变万化的，如果出租人通知承租人后，承租人不作意思表示，出租人又不能处分房屋，则有可能造成出租人丧失交易机会。因此，为了促使承租人积极行使权利，不宜对出租人的通知义务作过于苛刻的要求。只要出租人采用适当的方式，一般认为书面通知为宜，只要出租人将出卖房屋的意思表示通知承租人，承租人就应积极行使权利，如果超过合理期限不为意思表示，则不能再主张优先购买权。合理期限的起算不以是否告之具体出卖条件为限，也不能因为出租人降低出卖条件而重新计算。 (三)处理该类纠纷的倾向性意见。如果出租人与第三人签订的房屋买卖协议已履行完毕，第三人已将受让房产登记在自己名下，即使承租人享有优先购买权主张合同无效，请求法院判令依出租人与第三人之间的买卖合同所约定的条件，与出租人之间成立买卖关系取得房屋的，不予支持。因为现行法律对“优先购买”没有做出进一步解释，没有赋予优先购买权人依一方的购买意思表示即可使承租人与出租人之间成立买卖关系的权利。对仅要求确认无效的请求也不应予以支持，理由是：1、其仅是优先缔约的权利，而不是保证买到的权利，能否买到取决于所有权人，确认无效也不能实现优先购买的目的，案结事未了;2、不利于交易，增大了交易成本。已实际交付，办理了权属登记的房屋，再确认其合同无效，已无实际意义，如确认无效，重新交易会出现实际损失，且增大交易成本;3、从承租人优先购买权的立法目的来看，是基于对物的使用价值的考虑，是为了减少买卖纠纷，减少交易风险，减少交易社会成本，便于房屋的占有、管理和使用，发挥其最大的使用价值。但是大量的优先购买权纠纷产生的原因是房屋的交换价值而非使用价值，承租人是想通过行使优先购买权而使自己获得经济上的收益。在这种情况下，我们对优先购买权不予支持与立法目的并不相悖。4、承租人的权利可以适用“买卖不破租赁”的原则得到保护。即承租人基于租赁合同取得的对租赁房屋的承租使用权不因存在出租人与第三人的买卖行为而受到影响，在租赁合同约定的租赁期间内，承租人的承租使用权依然能够实现。 五、以房抵债问题 以房抵债就是通常所说的以物抵债，是偿还债务的一种方式，是一种替代履行，以给付物抵销原有的金钱给付(今天所说的债权指给付金钱之债，不是泛指的债，如果买A物给B物属于代物履行，他的性质与以物抵债是相同的)。其实质是当事人之间自行解决纠纷的一种方式，并非新的协议，对双方一般不产生约束力，其目的是消灭已存在的合同之债。属要物合同，“其成立仅当事人的合意尚有未足，必须现时为他种给付。”是否给付，动产以交付为准，不动产以办理权属登记为准。因此，以物抵债必须实际履行，才能产生抵债效力。因此，以房抵债一般应以房产过户登记为生效前提。但也有例外情况，即在特殊情况下以房抵债虽未办理过户登记，也应认定其抵债协议的效力，判决负有义务的一方协助办理产权登记后抵债生效。这种例外必须符合一定条件，一般是指债权债务关系清楚，有书面的抵债协议，主要条款齐备，房屋来源、产权归属及折抵价款数额、如何交费及办理产权手续等事项约定明确，且房屋已实际交付，尚在履行期限内，客观上也能继续履行的。能将产权登记在接受抵债方名下，没有障碍，权力上没有瑕疵。 以物抵债如没有实际履行，则恢复原来的状态，依原有的法律关系所确定的履行方式请求义务人履行债务。 实践中许多房屋买卖纠纷中涉及以房抵债问题，接受抵债方在对所抵房产没有办理登记，尚未取得权利的情况下，将该房产转卖给第三人，抵债方(大多是房产开发商)为其出具了商品房买卖合同，但未办理任何登记，第三人没有得到房屋时产生纠纷，第三人往往凭商品房买卖合同向抵债人主张权利，要求抵债人按商品房买卖合同的约定履行交付房屋或返还购房款，承担违约责任，有的判决支持了其请求，这种判决显然不当，因为违反了合同相对性原则。其双方间没有真实的交易关系，出具商品房买卖合同仅是形式上的，目的可能是为了以后办理登记的需要，而抵债人并不是合同相对人，故不受该合同的约束。合同相对人是接受抵债方与第三人，抵债方出具商品房买卖合同并不意味着其与第三人成立了买卖关系，也不意味着抵债合同的权利转让给了第三人，第三人享有了原债权人的权利，可接替原权利人向抵债人主张权利，因为，接受抵债方与第三人签订的仅仅是转让抵债尚未生效，还未取得产权的房屋的债权合同，因此，第三人要求抵债人履行合同，不能得到支持，应向其合同相对人接受抵债方主张合同权利，但在特殊情况下，如果房屋买卖合同不能履行，给第三人造成损失，抵债人有过错的，也不排除依其过错程度承担相应的赔偿责任。 出卖抵债房屋，只有将房产登记在自己名下后，才能处分，即使是基于非法律行为取得物权(判决、继承)，再处分时，也必须登记后才能处分，否则不产生物权效力。新颁布的《物权法》也确定了这一规则。取得权利后，经登记才可以再处分，此时的登记不是创设权利的登记，而是一种宣示登记，目的是使物的事实上的权利状态与法律上的权利状态相一致，以保障交易安全。 引用法条： [1]《中华人民共和国合同法》第两百三十条 [2]《中华人民共和国物权法》第一百五十三条 [3]《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条 [4]《根据建设工程司法解释》第二条 [5]《城市私有房屋管理条例》 [6]《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》 [7]《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》 [8]《关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见》第一百一十八条 [9]《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十二条 [10]《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第五十八条 |
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