| 问题 |
房产证到底有多重要? 不要纵容了不法开发商 |
| 释义 |
随着房地产法律知识的普及，越来越多的购房者开始重视所购房屋的所有权问题，关心能否办理房屋所有权证及办理的期限。但目前还有相当一部分购房者只关心房屋的价格、地理位置、周边环境、房屋质量、户型、物业管理等问题，对《商品房买卖合同》的法律地位不了解，不重视，对房屋所有权的重要性认识模糊，觉得房屋所有权证可有可无，还有极个别的购房者为了省一点儿税费，拖着不去办理房产证。另外也有一些开发商开发的项目因开发程序严重违法，永远也无法办理房产证。但购房者却对这种行为听之任之，或采取措施不力，这从一个侧面纵容了不法开发商的违法行为，使自己的合法权益肆意受到侵害。那么房屋所有权证到底有多重要呢？ 《中华人民共和国宪法》第十三条规定：“国家保护公民的合法的收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权。”《中华人民共和国民法通则》第七十一条规定：“财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。”第七十二条第二款规定：“按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”购房者与开发商或者其他自然人签订了房屋买卖合同，交纳了房款，办理了入住手续，但这并不意味着购房者已经取得房屋的产权。以上行为只是处于平等民事主体地位买卖双方所进行的房屋买卖行为的一部分，买卖双方还必须到房屋主管部门办理产权过户登记，并申领房屋所有权证，一个完整的房屋买卖过程才告结束。只有经过房屋主管部门，完成法律规定的必经程序，取得房屋所有权证，购房者才对所购房屋拥有所有权，才能对房屋拥有占有、使用、收益和处分的权利。如果购房者在入住后不能取得房屋所有权证，那么他所购的房屋所有权处在一种不确定的状态，购房者不能取得如下权利：1、不能买卖、置换、赠与、继承、转让等，如进行上述行为，也会因为此行为违反国家法律的禁止性规定而被宣布无效，法律不予保护非法的民事行为，各方的损失只能由各方自己来承担。2、无法设定他项权利。他项权利主要指抵押权、典权，因为按我国法律规定，房屋抵押实行登记制度，而登记的惟一凭证就是房屋所有权证，所以购房者无法通过房屋抵押来获得贷款或承担其它民事责任。3、在房屋被拆除时无法按国家政策及相关拆迁法规获得拆迁补偿。4、如因项目非法开发而无法办理房产证，则购房者所购房屋有被强制拆除或被拍卖的风险，购房者将血本无归，无法通过法律渠道主张自己的权利。5、无法部分改建所购房屋。6、在土地使用期限届满时无法申请继续使用该土地。 《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十九条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”《北京市城镇房屋所有权登记暂行办法》第四条规定：“城镇房屋所有权人必须在规定的时限内，到房屋所在地房管机关申请登记，领取房屋所有权证。”从以上规定也可以看出，办理房屋所有权证是由法律法规和规章来保证的，他不仅是购房者的权利，也是购房人和开发商都应该履行的法定手续。因此可以说，办理房屋产权证不仅是保障购房者权利的手段，也是公民应尽的义务。 不能办理房屋产权证或者不能按期办理房屋产权证既有开发商的原因，也有购房者的原因。对开发商而言，如下主要原因都不能办理房屋产权证：1、利用集体所有土地开发的项目；2、未经立项批准的项目；3、未取得规划审批的项目；4、没有销售许可证又无大产权证的房屋；5、未经验收或验收不合格的房屋；6、土地或房屋未解除抵押的；7开发商未交纳相关税费的。对购房者而言，不能办理房屋产权证的主要原因如下：1、购房者没有交纳相关的税费；2、没有提供房屋登记发证机关所要求的相关资料及身份证明；3、委托他人办理房产证但没有出具授权委托书的。 在正常情况下，一般办理房产证的期限应在房屋竣工验收并入住后的九个月左右的时间内办理完毕。如果购房者在入住后一年以上仍拿不到房产证，就应该了解一下情况，是因为项目本身违法还是开发商办事效率的问题，或者是自己的原因。如果是自己的原因，应积极与开发商和房屋发证主管机关配合，争取在最短的时间内将房产证办下来。如果是开发商的原因，那么就应该查明到底是什么原因导致不能按期房屋所有权证？如果是项目本身合法只是由于验收滞后或开发商工作效率不高，那么应督促开发商尽快完成应由其办理房产证应尽的义务。如果是项目违法，永远也不能办理房屋产权证，那么建议购房者尽快做出决策，或退房，或要求开发商承担损失，不要拖延，以免延误了解决问题的最佳时间，使自己的损失扩大。 对于房屋所有权证的问题，建议购房者在签订《商品房买卖合同》时就做出明确约定，比如约定房屋的所有权在房产证办理完毕后发生转移，再比如约定办理完毕房屋所有权证的时限，如270天，如果在规定的期限内不能办理完毕，那么给开发商一定的宽限期，但宽限期内开发商应承担一定的违约责任，以督促其尽快履行义务。如果在宽限期内仍不能办理完毕，那么购房者可以选择退房，并要求开发商承担总房价款一定比例的违约金。在做出上述约定的前提下，如果出现不能按期办证的问题，那么购房者就有了解决问题的依据，自己的合法权益就有了法律的保障，使自己不受损失或少受损失。 力行律师事务所 刘桂林 曹岩
引用法条：
[1]《商品房买卖合同》
[2]《中华人民共和国宪法》
[3]《中华人民共和国民法通则》第七十一条
[4]《中华人民共和国民法通则》第七十二条
[5]《北京市城镇房屋所有权登记暂行办法》第四条
[6]《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十九条
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