| 释义 |
贷款政策导致买方按揭不成的解决办法
一般情况下构不成不可抗力，但并不是说买方就只能听天由命，相反，买方应努力将损失降低到最低限度，现提出如下处理方案供买方参考：
1、对于合同中有“按揭不足或不成买方有权解除合同”约定的，在取得银行证明后第一时间给业主发送《解约通知函》，以免给业主造成损失;
2、对于合同中有“按揭不足或不成由买方自筹资金补齐或一次性付款”且有高额违约金约定，但买方又无力补齐或一次性付款，事实无法履行合同的，买方应当在第一时间给业主发送《磋商通知函》，通知业主合同在客观上已无法履行，愿就合同无法履行的后续事宜与业主进行协商，并明确告知业主“为避免合同不能履行后给您造成损失，您在接函后即可另行处理涉案房屋，如因您的原因导致损失扩大，责任由您自行承担”;
3、对于合同没有明确约定按揭不足或不成的解决方式的，分别按揭不足或不成的原因第一时间致函业主合同终止履行并进行协商解决;
4、在尽了上述告知义务，仍旧无法与业主达成一致意见的情况下（一般都是业主要高额违约金，买方无法接受），积极搜集材料，做好委托律师应诉的准备。
特别提示：
1、即使买方按揭不成无力付款构成违约，在业主追索高额违约金的情况下，法院一般也会衡量买方违约给业主造成损失的大小，在业主没有损失或损失较小的情况下买方可以请求法院降低违约金;
2、“新国十条”政策强压下，房价随时可能会大幅下跌，但目前房价尚未下跌，如拖延过久房价暴跌接近20%，业主索赔20%的高额违约金必然会得到法律支持，这也是本律师建议买方必须尽快、“第一时间”致函业主的原因！
3、根据《合同法》第119条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，扩大部分损失由其自行承担。
（节选于张茂荣律师博文）
引用法条：
[1]《解约通知函》
[2]《磋商通知函》
[3]《中华人民共和国合同法》第一百一十九条
|