| 问题 | 由“望京命案”引发的法律思考 |
| 释义 | [案情介绍] 2004年9月初，北京望京西园小区发生了一起入室杀人事件，买菜回家的刘姓夫妇发现家里有小偷，在争斗中被杀害。由于事发时小区北门的保安刚刚撤离，这一事件的责任承担问题引发了广泛争议，有人认为小区管理不善，保安没有尽到保卫小区安全的责任，因此物业管理公司应负一部分责任。 [评析] 依据物业服务合同看物业管理公司的责任 判断物业管理公司是否履行职责、业主的遇害是否与物业管理公司有关，进而物业管理公司是否应当承担责任，其主要依据是物业管理公司与业委会签订的物业服务合同。根据《合同法》，有效成立的合同在当事人之间具有法律效力，当事人一旦签订，就要受合同条款的约束，必须严格履行合同义务。《物业管理条例》(以下简称《条例》)第三十六条规定：“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”由上述规定可见，物业管理公司的责任范围是与合同的约定有着直接联系的。在物业服务合同中，物业管理公司与业主应就维护小区公共秩序的职责内容、采取的防范措施进行详细约定，在合同签订后，物业管理公司要严格按约定行事，认真负起保护业主人身、财产安全的责任，业主也应依据合同，判断物业管理公司是否存在失职行为。 有些业主认为，只要在小区内遭受人身、财产损害，物业管理公司就应承担责任，这种认识是错误的。在物业管理公司按照物业服务合同约定履行了职责的情况下，要求物业管理公司承担赔偿责任难以得到法律的支持，因为物业管理公司维护小区公共秩序的职责不同于公安机关的治安管理职责。即使公安机关负有保障人民生命财产安全，预防制止犯罪活动的法定职责，我们也不能因为发生了违法犯罪案件而要求管片公安机关承担民事责任。 实践中，物业管理公司应注意由于开发商的行为导致自身承担责任。一些开发商在楼盘销售过程中为吸引更多的购房人，往往会对小区的物业管理作出诱人的承诺，进而写入前期物业服务合同或物业服务合同。而事实上，由于开发商的建筑设计或配套安保设施不完善和物业管理公司自身服务能力所限，不可能完全履行在合同中向业主作出的一些不切实际的承诺。在这种情况下，物业管理公司面临向业主承担违约责任的风险，并且在业主的人身、财产遭受损失的情况下，还面临着承担巨大赔偿责任的风险。因此物业管理公司在承接项目时不能饥不择食，对开发商提出的条件一概应允，而应根据项目情况、自身能力来确定。 物业管理公司的保安义务 《条例》第四十六条规定：“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告”，第四十七条规定：“物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作”。可见，物业管理公司的保安责任更多的集中于应对、救助和报告。 本案中，如果物业服务合同约定模糊，如何界定物业管理公司的保安义务，就是一个难题。笔者认为应以《北京市住宅物业管理服务标准》中关于普通商品住宅物业管理服务标准的规定为参照，物业管理公司对小区规划红线以内、业主户门以外的公共区域应承担的秩序维护和公共财产看管的职责如下：(1)相对封闭：做到小区主要出入口昼夜有专人值守，危及人身安全处有明显标志和防范措施，(2)维护交通秩序：包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度、临时停放位置进行管理，保持车辆行驶通畅 (3)看管公共财产：包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨箅子、小品、花、草、树木、果实等；(4)夜间对服务范围内重点部位、道路进行不少于一次的防范检查和巡逻，巡逻不少于两人，做到有计划、有记录；(5)有发生治安案件、刑事案件、交通事故的处置预案：发生时，应立即采取措施，并及时报警和配合公安部门进行处理。在本案中应根据具体案情，对应相关规定，具体分析物业管理公司是否已经勤勉尽责，是否存在过错，如果存有过错，则应承担相应责任。 法律责任的因果关系 除法定无过错责任外，任何过错责任均存在依因果关系判断责任有无及大小的原则。不仅在本案，所有类似案件业主遇害、受损均是犯罪分子所为，而非物业管理公司违约所致。这就涉及到合同责任成立上的因果关系，即违约行为是否造成损害后果。在违约行为直接造成损害后果时，很容易用直接因果关系来认定责任。但在违约并非是造成损害的唯一原因，而且不是主要原因时，如何认定因果关系及责任范围，在审判实践中尚无定论。笔者认为，根据本案案情，可以借鉴大陆法系“因果关系二分法”，即区分因果关系的不同层次，将其分为责任成立的因果关系与责任范围的因果关系。责任成立的因果关系主要解决的是责任的“定性”问题，亦即责任是否能够成立责任范围的因果关系主要解决的则是责任的“定量”问题，亦即责任人在多大程度上承担责任。对于本案，在认定物业管理公司责任成立方面可以采用较为宽松的标准，不要求违约行为与损害后果之间存在必然的联系，只要求判明它们之间在通常情形下发生的较大的可能性，即假设在其他条件不变的情况下，如果被告在积极作为，情况会是如何，并由此判断因果关系之有无。本案中，如果物业管理公司严格履行了保安义务，站岗的保安及时衔接，犯罪分子就可能无法进入小区，或者进入小区后即被发现和制止，损害行为就不会发生，由此可以认定违约行为与损害后果在事实上存在一定因果关系。而在认定物业管理公司责任范围的因果关系时，笔者建议采用较窄的标准，即不要求物业管理公司承担全部责任，而根据物业管理公司违约行为在造成损害后果的所有原因中所占的比例来适当分摊其责任，以体现公平原则。 综上，物业管理公司在承接项目时，首先应细化物业服务合同的约定，不是单纯使用统一的文本格式即万事大吉；在从事管理服务时，应严格按照合同约定履行职责，制定相应的配套规章及工作流程，做到工作记录可查，工作轨迹可循，在出现问题时，才能举证证明自身行为尽责，作出有力抗辩，保证自身的合法权益。 《中国物业管理》 |
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