| 问题 | 小产权房合同的效力认定 |
| 释义 | 案例: 2010年9月10日,城市居民钱某与某村村民李某签订了《房屋买卖合同》,合同约定,钱某将位于日照市某村一套小产权房出卖给李某,价款23万元整。签约当日,李某向钱某支付定金5000元、部分房款55000元。2010年12月10日,李某按照合同约定拟继续交付后期购房款时,钱某却反悔说房子卖便宜了,准备收回房子,把原来收取的购房款返还李某了之。李某从他人处得知,这个村的房子已经列入拆迁范围,将获取可观的拆迁补偿款。李某诉至法院要求继续履行合同。 法院审理: 法院认为,涉诉房屋是某集体经济组织在本村集体土地上建设的农民住宅楼,用来安置本集体经济组织成员,属于“小产权房”,“小产权房”只能在本集体经济组织成员之间进行“交易”,目前的法律法规不允许在集体土地上进行房地产开发,不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外成员销售;同时,“小产权房”也不具有房屋的所有、转让、处分、收益等权利,且不能办理房屋的产权过户手续。因此法院认定双方之间的买卖合同无效,由钱某返还李某购房款,驳回李某要求继续履行合同的诉讼请求。 律师说法: 小产权房的流通转让存在很多的限制,因为小产权房只具备了普通商品房的使用性质,但不具备普通商品房的法律性质,其实并不是商品房。所以,法律法规对商品房的相关规定和制度对小产权房是无效的,人民法院也不能适用商品房买卖的法律规定及司法解释处理涉及小产权房的案件,购房人的权益很难得到维护。同时, 由于购买小产权房的合同是无效的,因此根据法律规定购房人只能要求开发商退还购房款并按银行同期贷款利率支付利息等。但是根据目前大量的案例来看如果购房人明知所购房屋是小产权房仍然购买的,由于己方有过错,可能人民法院就不会支持其要求赔偿损失的请求。 |
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