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问题	承租人的优先购买权被侵害的救济
释义	一、承租人优先购买权被侵犯后应怎么寻求救济     承租人优先购买权遭到出租人侵犯，造成承租人损失的，承租人可以向法院起诉，主张损害赔偿。     《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》     第二十一条 出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。     《中华人民共和国民法典》     第七百二十六条 出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利;但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。          二、承租人的法律地位     要准确把握承租人的法律地位，就必须厘清房屋租赁权的法律属性。     （一）房屋租赁权是债权而非用益物权。     房屋租赁权是债权还是用益物权，对确定承租人在拆迁中的法律地位有决定性作用。因为“用益物权是优先于所有权的物权。……如果所有人对标的物的占有、使用和收益，与用益物权人对标的物的占有、使用和收益两者之间发生冲突，则由用益物权人优先占有、使用和收益。”[ix]”法律规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”据此，房屋租赁权一直被认为是基于合同关系具有用益性质的债权。而且全国人大在进一步审查时“法律委研究认为，居住权的适用面很窄，基于家庭关系的居住问题适用婚姻法有关抚养、赡养等规定，基于租赁关系的居住问题适用合同法等有关法律的规定，这些情形都不适用草案关于居住权的规定。而且，居住权大多发生在亲属朋友之间，一旦发生纠纷，可以通过现行有关法律规定的救济渠道加以解决。因此，法律委建议将草案第十五章删去。”[xi]这说明，认为房屋租赁权是用益物权只是学术界的一种观点，并未被我国立法机关采纳。由于法律规定：“用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。”因此有人认为：承租人对产权人所有的房屋，享有占有、使用和收益的权利，所以房屋租赁权属于用益物权。笔者以为这一观点不能成立：首先从逻辑上看，根据“用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。”并不能推出“对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益权利的是用益物权人。”这就犹如不能从“山羊有胡子”得出“有胡子的是山羊”的结论是一样的道理。其次从法律依据上看，法律规定：“物权的种类和内容，由法律规定。”而法律只规定了土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权四种用益物权以及海域使用权等特许物权[xii]，根据物权法定原则，法律没有规定的，则不属用益物权。当事人不能自己创设物权，所以认为房屋租赁权属于用益物权是没有法律依据的。再次从操作层面上看，法律确立了设立不动产物权依法律规定登记的原则，而目前相关法律如《房地产管理法》只规定房屋所有权的登记办法，并无使用权的登记规定，即目前尚无关于房屋租赁必须登记的法律规定。据此，房屋租赁权应系债权而非用益物权。至于今后是否将房屋租赁权纳入用益物权的范围，则不属本文研究范围，有兴趣的读者可以查阅相关文章[xiii]。我们说房屋租赁权不是用益物权，并不是否认房屋租赁权的用益性。正是由于房屋租赁权是具有用益性质的债权这一特征，决定了承租人在拆迁法律关系中的法律地位具有从属与独立的双重属性。     （二）承租人具有从属性。     由于房屋使用权是所有权的一项权能，从属于所有权。《拆迁条例》第四条规定：“拆迁人应当依照本条例的规定，对被拆迁人给予补偿、安置。”即对所有权人进行安置的原则，在拆除租赁房屋时当然也是首先考虑对被拆迁人进行补偿安置，是否对承租人进行补偿安置取决于被拆迁人与承租人之间租赁协议的性质及约定。由于不存在拆迁人对被拆迁人及承租人的重复补偿安置，所以从这一角度讲对承租人的补偿取决于被拆迁人的让渡。所以在拆迁法律关系中，承租人的法律地位在相当程度上从属于被拆迁人。     （三）承租人具有独立性。     导致承租人在拆迁法律关系中的地位具有独立性的原因是租赁权的用益性。由于承租人对承租的房屋享有使用、收益的权利，所以承租人可以就其使用、收益方面因拆迁受到的损失单独要求补偿安置，即承租人的法律地位在某些方面独立于被拆迁人。需要说明的是，承租人的独立性不仅体现在权利方面，如独立的补偿请求权、独立的权利救济权等，同时也体现在其义务方面，如独立履行生效法律文书的义务。对此，本文第四部分在分析承租人权利义务时将进行详细论述，这里不再赘述。     三、承租人的优先购买权的构成要件包括     （一）出租人要出买租赁房屋。     （二）出卖行为发生在租赁期间。     （三）出租人出卖房屋的，应提前通知承租人。     （四）承租人仅存同等条件上等同，包括买卖的价格、付款的期限和方式等。     （五）承租人应在合理期限内行使优先购买权。承租人在合理期限内没有购买的意思表示，优先购买权丧失。如果出租人在卖房屋未通知承租人，或在同等条件下未将租赁房屋卖于出租人而侵害承租人优先购买权的，承租人由此要求宣告该房屋买卖无效的，应予支持。     综上所述可知，承租人优先购买权遭到出租人侵犯，造成承租人损失的，承租人可以向法院起诉，主张损害赔偿。以上就是法律网小编为您详细介绍关于承租人的优先购买权被侵害的救济的相关知识，如果您还有其他的法律问题，欢迎咨询法律网，我们会有专业的律师为您解答疑惑。
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