| 问题 | 房产抵押登记的效力 |
| 释义 | 摘要：本文为您解读房产抵押的问题，并对房产抵押登记的效力做了一下总结。 【案例】 王某经营需十七万元进货款，经协商，夏某同意借给王某十七万元，借款期六个月，但要王某提供借款抵押。王某的好朋友陈大明愿以自己的房产作为王某的借款抵押物，并与夏某签订了以房屋作为借款抵押物的合同。 由于经营不善，六个月期满王某无钱归还借款，夏某持借款抵押合同找到陈大明，要求陈大明按合同履行，陈大明认为借款人是王某，与已无关。无奈，夏某将陈大明告上法庭，要求法院判决王某归还借款、陈大明承担抵押担保责任。 【法院审理】 人民法院经审理查明：一、王某向夏某借款十七万元，有王某与夏某签订的借款合同，双方认可，并已实际履行;二、为向夏某借款十七万元，陈大明将自己房屋抵押给夏某，并签订了房屋为抵押物的借款合同，但未进行登记。法院最终判决如下： 一、 王某在判决生效十日内归还夏某借款十七万元; 二、 陈大明不承担抵押担保责任。 【法律点评】 本案涉及借款和借款抵押两个法律关系，人民法院依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国担保法》的相关规定，判决王某与夏某的借款合同合法有效，受法律保护，王某在判决生效十日内归还夏某十七万元，而陈大明与夏某签订的借款抵押合同因违反《中华人民共和国担保法》而无法律效力，不受法律保护，陈大明不承担抵押担保责任，这是因为： 一、王某与夏某签订的借款合同符合《中华人民共和国合同法》的相关规定，该法第二百一十条规定：“自然人之间的借款合同，自贷款人提供借款时生效。”夏某与王某签订了借款合同，夏某同时提供了十七万元的借款，王某收到了借款，期间的各项活动符合《中华人民共和国合同法》的相关规定，借款合同合法有效，应受法律保护。 二、陈大明与夏某签订的房屋借款抵押合同恰恰是因违反了《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国担保法》的规定，违反法律、行政法规的合同，至始无效，不受法律保护。 1、陈大明与夏某签订的以房屋作为抵押物的合同违反《中华人民共和国合同法》第一百九十八条的规定：“订立借款合同，贷款人可以要求借款人提供担保。担保依照《中华人民共和国担保法》的规定。”该条是对借款合同的担保提出了强制性的要求。 所谓强制性，是指法律法规明文规定的行为，不管当事人主观上是否愿意，客观上都必须执行的行为，既然《中华人民共和国合同法》第一百九十八条“借款抵押合同应当按照《中华人民共和国担保法》的规定执行”。当事人签订的以房屋为抵押物的借款合同就应当符合《中华人民共和国担保法》的规定，凡不符合规定的合同，当然无效，不受法律保护。 2、《中华人民共和国合同法》第一百九十八条是强制性规定。违反强制性规定的合同无效。该法第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：一、……;二、……;三、……;四、……;五、违反法律、行政法规强制性规定的。 ”五利明与夏某签订的以房屋为抵押物的借款合同，正是违反了法律、行政法规的强制性规定──“借款抵押合同应当按照《中华人民共和国担保法》的规定”的要求。 3、《中华人民共和国担保法》的规定，该法第四十一条规定：“当事人以本法四十二条规定的抵押财产的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。”陈大明与夏某签订的以房屋为抵押物的借款合同，应当依照《中华人民共和国担保法》第四十二条第二款的规定，到县级以上地方人民政府规定的部门登记，未经登记，只能说明抵押合同成立，但合同并未生效。 合同成立，对当事人之间没有特殊约定或者法律、行政法规没有强制性规定的合同，合同成立就意味着合同生效，但对当事人之间有约定或者法律、行政法规有强制性规定的合同，则只能是双方真实意思的表示，其合同生效的前提是进行登记，没有登记则表明合同还未生效。陈大明之所以不承担抵押担保责任，就是因为以房屋为抵押物的合同还没有生效，没有生效的抵押合同，不具备约束力，法律当然不予保护。 引用法条： [1]《中华人民共和国合同法》第五十二条 [2]《中华人民共和国担保法》第四十一条 [3]《中华人民共和国担保法》第四十二条 [4]《中华人民共和国合同法》第两百一十条 [5]《中华人民共和国合同法》第一百九十八条 |
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