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问题

房屋没有产权证可以买卖吗？

释义

    导读：房屋没有取得房产证是否可以买卖呢?根据法律法规的规定，结合目前司法实践，就商品房而言，没有取得房屋产权证并不影响房屋买卖合同的效力。详细内容请看本文介绍：
    案情简述：
    购房者王某通过某房地产经纪公司将自己尚未取得的商品房卖给宋某，双方签订了房屋买卖合同，并且完成了首付款的支付，王某也交付了房屋，双方约定余款在王某取得房屋产权证后以贷款方式支付。但结果，因为开发商的原因，王某迟迟未能拿到房屋产权证，后王某以涉案房屋未办理产权证，不能买卖为由，向法院提起诉讼，请求法院确认其与宋某之间的房屋买卖合同无效。
    法院在审理后认为王某与宋某之间房屋买卖行为是双方的真实意思表示，交易行为没有违反法律、行政法规的强制性规定，亦没有损害国家和社会公共利益，故双方之间的房屋买卖合同合法有效。
    审判依据：
    《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，该规定系管理性规范，目的在于规范房屋的交易管理，而非效力性规范，并不因此而影响合同的效力。
    审判结果：
    法院判决驳回原告王某的诉讼请求。
    律师意见：
    没有取得房屋产权证并不影响房屋买卖合同的效力是有充分的理论依据和法律依据的。
    《城市房地产管理法》第三十八条的规定是管理性规范，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，“不得转让”应理解为不能办理房屋转移登记手续，而不是指房屋买卖合同无效。
    《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条规定合同法第五十二条第(五)项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。至于强制性规定和管理性规定如何区分有待进一步明确，在相关司法解释出台之前由法官酌情认定。《城市房地产管理法》第三十八条的规定是管理性规范目前已形成共识，不能作为认定合同无效的理由。
    《物权法》第十五条规定当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。该规定明确对不动产变动的原因与结果进行了区分，将合同效力与物权效力相区别。出卖人通过合法有效的房屋买卖合同而取得房屋，房屋转移占有之日即视为房屋已经交付，出卖人即使未取得房屋产权证，也已经实际取得了房屋的处分权，其有权对房屋进行处分。
    合同的效力应当主要依据《民法》和《合同法》的相关规定来进行认定。合同法第五十二条规定有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。
    如果出卖人与买受人所签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，没有损害国家、集体或者第三人利益和社会公共利益，就应当认定房屋买卖合同有效。
    出卖人或买受人以房屋未取得产权证而主张房屋买卖合同无效同时也违背了民法的诚实信用原则，不利于维护社会交易关系的稳定。
    知识关联：

　导致房地产权证难办的原因
    导致房地产权证难办的原因有：
    房地产开发公司拖欠地价款。
    土地所有权属国家，任何个人或单位使用国有土地都必须缴纳一定的土地使用权出让款(即地价款)给政府。它是办理《房地产权证》的个人或单位不可或缺的必要条件之一。按照国家的相关法律法规文件规定，办理产权证，必须要有国土资源和房屋管理局计财科关于该用地已交清地价款的清单。因此，房地产开发企业在开发或经营过程中拖欠政府地价款，便相应地使业主在办理房地产权证时难以受理。
    例如：地处****路的某花园的房地产开发公司拖欠政府地价款达一千三百多万，直接造成一千余住户无法办理《房地产权证》。在建设路的某楼房，同样是因房地产开发公司拖欠政府地价款，造成60余户不能办证，但此开发公司拖欠款项只有十万元。像后者拖欠款项不是很多的情况，《房地产权证》的办理有望在各部门的协调下，在近期内得到解决。

　房屋产权证的办证流程
    房屋产权证的办证流程主要有以下几步：
    (1) 登记收件。
    产权登记的第一程序就是登记收件。登记收件表示主管机关接受产权人主张权利的申请。因此，产权人必须填写申请书，并交验有关证明、证件;经审查符合登记条件的，予以收件。即接受申请书，收存需要进一步审查的有关证明、证件。
    (2)勘丈绘图。
    它是对已申请产权登记的房地产逐户、逐处进行实地勘察，查清房地现状，丈量计算面积，核实墙体归属，绘制分丘平面图，补测或修测房屋分幅平面图，为产权全面审查和制图发证提供依据。
    (3)产权审查。
    对申请登记的房屋，经过认真细致的实地勘察和丈量制图，掌握了房屋全部实况资料以后，即可转入产权审查。
    产权审查是以产权档案的历史资料和实地调查勘察的现实资料为基础，以国家现行的政策、法律和有关的行政法规为依据，对照申请人提交的申请书、墙界表、产权证件、证明，逐户、逐栋认真审查其申请登记的房屋产权来源是否清楚，产权转移和房屋变动是否合法等整个复杂细致的工作过程。需要说明的是，这里的产权审查是全面的、更为细致的产权审查，是经过了登记收件勘丈绘图后的产权审查。

    引用法条：
    [1]《中华人民共和国物权法》
    [2]《房地产权证》
    [3]《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条
    [4]《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》
    [5]《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第五十二条

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