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问题 定金条款和赔偿损失的适用问题
释义
    如何处理本案有三种观点:
    第一种观点认为,原被告签订的房屋买卖合同及其中的定金条款真实合法有效,合同履行过程中,被告以牺牲定金为代价拒绝履行合同,原告只能获得被告的1000元定金,被告的2万元预付款应予以退还,而对原告产生的税费等损失,被告不应赔偿;
    第二种观点认为,原被告签订的房屋买卖合同及其中的定金条款真实合法有效,双方均应依约履行各自的义务。合同履行过程中,被告明确表示将不履行合同,被告已严重违约,被告除无权要求退还定金外,还应赔偿原告办证过程中产生的损失3000元;
    第三种观点认为,定金罚则和赔偿实际损失不能同时适用,但是如果定金罚则不能完全弥补守约方的实际损失时,可以适用赔偿实际损失的责任。具体到本案,被告应当赔偿原告造成的实际损失3000元。
    笔者赞同第三种观点,分述如下:
    根据我国《合同法》的有关理论,定金作为一种债的担保方式,分为立约定金、订约定金、证约定金、解约定金、违约定金等。我国《合同法》上规定的是什么性质的定金?法律未明确规定。大多数人认为是解约定金和违约定金。
    上述第一种观点就是把定金作为解约定金看待的。被告以牺牲定金为代价,取得解除合同的权利。但当双方约定的定金较少,而守约方因违约而产生的损失较大时,采取这种观点处理,显然对守约方不利;
    第二种观点把定金作为违约定金,认为被告已严重违约,被告除要牺牲定金为代价外,还应赔偿原告的损失。这种观点在让被告承担定金罚则责任的同时,又让被告赔偿实际损失,其实是使被告受到了双重处罚,显然于被告不公;
    第三种观点在确认被告违约的同时,不是简单地适用定金罚则或者同时适用赔偿实际损失,而是根据实际情况具体分析。当定金与实际损失相当时,由原告选择适用。当造成的损失较定金较多时,应当以赔偿实际损失为限。采用这种观点处理本案较为妥当。
    

    
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更新时间:2025/3/16 8:08:26