| 问题 | 定金条款和赔偿损失的适用问题 |
| 释义 | 如何处理本案有三种观点： 第一种观点认为，原被告签订的房屋买卖合同及其中的定金条款真实合法有效，合同履行过程中，被告以牺牲定金为代价拒绝履行合同，原告只能获得被告的1000元定金，被告的2万元预付款应予以退还，而对原告产生的税费等损失，被告不应赔偿; 第二种观点认为，原被告签订的房屋买卖合同及其中的定金条款真实合法有效，双方均应依约履行各自的义务。合同履行过程中，被告明确表示将不履行合同，被告已严重违约，被告除无权要求退还定金外，还应赔偿原告办证过程中产生的损失3000元; 第三种观点认为，定金罚则和赔偿实际损失不能同时适用，但是如果定金罚则不能完全弥补守约方的实际损失时，可以适用赔偿实际损失的责任。具体到本案，被告应当赔偿原告造成的实际损失3000元。 笔者赞同第三种观点，分述如下： 根据我国《合同法》的有关理论，定金作为一种债的担保方式，分为立约定金、订约定金、证约定金、解约定金、违约定金等。我国《合同法》上规定的是什么性质的定金?法律未明确规定。大多数人认为是解约定金和违约定金。 上述第一种观点就是把定金作为解约定金看待的。被告以牺牲定金为代价，取得解除合同的权利。但当双方约定的定金较少，而守约方因违约而产生的损失较大时，采取这种观点处理，显然对守约方不利; 第二种观点把定金作为违约定金，认为被告已严重违约，被告除要牺牲定金为代价外，还应赔偿原告的损失。这种观点在让被告承担定金罚则责任的同时，又让被告赔偿实际损失，其实是使被告受到了双重处罚，显然于被告不公; 第三种观点在确认被告违约的同时，不是简单地适用定金罚则或者同时适用赔偿实际损失，而是根据实际情况具体分析。当定金与实际损失相当时，由原告选择适用。当造成的损失较定金较多时，应当以赔偿实际损失为限。采用这种观点处理本案较为妥当。 |
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