| 问题 | 租赁合同纠纷上诉案 |
| 释义 | 石湾区澜石镇河宕村民委员会东二股份经济合作社与被杨洁媚租赁合同纠纷上诉案发布日期：2010-11-07 作者：王巡生律师 广东省佛山市中级人民法院 民事判决书 （2003）佛中法民一终字第916号 上诉人（原审原告、反诉被告）石湾区澜石镇河宕村民委员会东二股份经济合作社。 法定代表人简恩，主任。 委托代理人谢文、孙慕贞，广东禅正律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）杨洁媚，女，1973年4月24日出生，汉族，住佛山市禅城区石湾镇紫微十巷1座1号。 委托代理人孙俊杰，广东金信方正律师事务所律师。 上诉人石湾区澜石镇河宕村民委员会因租赁合同纠纷一案，不服原广东省佛山市石湾区人民法院（2002）佛石法民一初字第494号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。 原审判决查明：2001年8月3日，原、被告签订《铺位租用合同》，约定由被告杨洁媚承租位于佛山市季华西路河宕段的华艺建筑装饰材料市场南面26栋 13、15号铺位共2间，共计123.6平方米，时间从2001年8月3日至2006年8月3日，第一、二年的租金为每月20元/平方米，计租时间从 2001年9月15日开始，并约定签订合同日，杨洁媚先交付一年的租金给原告，其中有三个月的租金作为该铺位的按金，合同期满后退回给杨洁媚，九个月后再交纳下一年的租金；杨洁媚在合同签订时一次性交纳水电增容费6000元、广告招牌底牌费1100元，合同期满终止或杨洁媚违约时不予退回、返还，杨洁媚每月应交纳市场清洁费、保安费45元，在交纳租金时按年度一齐交纳，每年一次性交1080元。此外，双方还约定，杨洁媚租用的铺位只限于经营建筑装饰材料、小五金配件、化工油漆、石材等及以上各种材料的仓库，不得作其他用途。合同签订后，被告杨洁媚于同日交纳了2001年9月15日至2002年3月15日的租金14832元（其中有三个月是押金）及水电增容费6000元、广告底牌费1100元及一年保安、卫生费1080元，原告在收据上注明“下次交租 2001年12月15日前”。2001年12月21日，杨洁媚交纳2001年12月15日至2002年3月15日的租金7416元，并在收据上注明“下次交租时间2002年3月15日前。”2002年3月28日，杨洁媚交纳了2002年3月15日至6月15日的租金7416元。后杨洁媚未再交纳过租金。诉讼中，被告同意终止双方签订的《铺位租赁合同》。原告出租华艺建筑装饰材料市场铺位时，与承租人签订合同的同时，均另签订《华艺建筑装饰材料市场22栋至 31栋进场经营规定》，说明“本市场是以木业建筑装饰材料为主的专业市场，经营者必须按照经营种类经营；……”，允许进场经营的共分十二类，其中第十一类为石材、玻璃类。华艺建筑装饰材料市场所属土地为佛山市石湾区澜石镇河宕村民委员会所有，属于农村集体所有土地于1992年被国家统征后留给该村委会的留用地，作为居住、城市道路和高压走廊绿化带用地，并办理了建设用地规则许可证。佛山市石湾区澜石镇镇村建设规划办公室批示同意“在规划红线内兴建简易铺位，占地面积5856平方米”。 原审判决认为：依据法律规定，租赁合同的出租方应当对出租物享有所有权，并需保证出租物为合法建筑。诉讼中，原告只提交了土地的合法手续，未提交地上建筑物已按照法律规定进行报建的手续的证据，应承担举证不能的后果，故本院认为原告出租的铺位不属于合法建筑，双方就此铺位签订的《铺位租用合同》因出租物不合法而无效；被告的抗辩理由成立，本院予以支持。合同无效，主要责任归于原告。依据法律规定，民事行为无效的，自始无效。双方因该无效行为取得的对方财产予以返还。故原告依据合同收取的水电增容费、按金应予以返还。关于租金，因合同无效，原告不需交纳租金，但因合同签订后，被告实际使用了铺位，依据公平合理的原则，被告应当支付使用费，标准参照双方关于租金的约定，被告共使用铺位至2002年10月15日，故被告应当交纳的拖欠的使用费为2002年6月 15日至10月15日期间的使用费，金额为9888元。被告在诉讼中提出其已交纳一年的租金，实际是将已交纳的按金抵扣了租金，按金抵扣拖欠的租金（使用费），未违反法律规定，应予以准许。抵扣之后，被告尚欠使用费2472元未支付及清洁费、保安费90元。关于违约金问题，由于合同无效，故原告请求被告支付违约金的请求，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十八条、《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第（五）项、第二款、第六十一条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条的规定，判决：一、原告石湾区澜石镇河宕村民委员会东二股份经济合作社与被告杨洁媚于2001年8月3日签订的《铺位租赁合同》无效。二、被告杨洁媚应于本判决生效之日起十日内向原告石湾区澜石镇河宕村民委员会东二股份经济合作社支付使用金2472元及清洁费、保安费90元。三、驳回原告石湾区澜石镇河宕村民委员会东二股份经济合作社的其他诉讼请求。四、原告石湾区澜石镇河宕村民委员会东二股份经济合作社应于本判决生效之日起十日内返还水电增容费6000元给被告杨洁媚。本案诉讼费805 元、反诉费210元，由原告承担605元、被告承担410元。 宣判后，石湾区澜石镇河宕村民委员会东二股份经济合作社不服，向本院提出上诉称：一、一审法院判决《铺位租赁合同》无效，并判决上诉人应返还按金及水电增容费，依据不足。上诉人于1992就经佛山市石湾区澜石镇河宕管理区办事处（现澜石镇河宕村民委员会）及佛山市石湾区澜石镇镇村建设规划办公室批准同意兴建临时铺位（即本案的华艺建筑装饰材料市场），后佛山市石湾区澜石镇河宕管理区办事处亦颁发了建设用地许可证。由于该用地是集体用地，且该铺位是临时建筑，且已经过佛山市国土局、佛山市环境保护局、佛山市城乡规划处及消防等有关部门批准，办理了建设用地规划许可证、建筑临时铺位的批准手续，上诉人经营多年，有关的部门均不曾对上诉人的出租建筑物的合法性提出任何异议。因此上述有关的批准文件证明了本案租赁铺位是上诉人出资兴建的合法建筑，上诉人对该铺位有出租的权利，上诉人与被上诉人签订的《铺位租用合同》合法有效。上诉人出租铺位的合法性早已得到一审法院在其它案件的判决中确认。根据一审法院（2002）佛石法房初字第114号判决书，上诉人同类铺位的租赁合同合法有效。合同中关于按金及水电增容费的约定亦是双方的真实意思表示，应受法律保护。被上诉人没有依约交租，已构成违约，而且被上诉人在使用租赁铺位期间亦使用了水电设施，依合同约定，其所交的按金及水电增容费不应退还。二、一审判决被上诉人仅向上诉人交纳到2002年10月15日的使用费，明显不当。被上诉人至今未办理任何铺位移交手续，未将铺位的钥匙，交还上诉人，未将铺位的使用权交还给上诉人，因此，被上诉人没有提供证据证明其于2002年10月15日就结束了对铺位的使用。一审法院判决被上诉人仅交纳到2002年10月15日的使用费，明显不当。上诉人要求被上诉人支付至判决合同终止之日止的租金合法合理。综上所述，一审判决证据不足，适用法律错误，上诉人一审起诉事实清楚、证据充分，请求依法撤销一审判决，并依法改判被上诉人向上诉人支付到判决合同终止之日止的租金并支付违约金。 上诉人在二审期间提供原审法院（2002）佛石法房初字第114号民事判决作为新的证据。 经质证，被上诉人对该证据的真实性无异议，但认为该案与本案无关。 被上诉人答辩称：一、一审法院对本案认定事实清楚，法律关系定性准确，适用证据恰当，判决合理合法。首先，上诉人虽称澜石镇河宕管理区办事处于1997年申请补办用地手续，1999年佛山市国土又颁发了建设用地规划许可证，但该990039规划许可证的用地单位是澜石镇河宕管理区办事处而非上诉人，同时规划用地项目为居住用地、道路用地、高压走廊绿化用地，并没有规划于建设商铺之用。其次，佛山市国土局佛土建补[1999]26号文件明确指出：“批准补办用地手续的土地，今后必须严格按照城市规划进行建设，并按基建程序办理报建手续。未经市国土局批准，不得擅自转让土地使用权或以其它形式合建和联建”。而事实上，上诉人并没有任何证据证明其出租的铺位有合法的报建审批手续，其至今也未取得讼争租赁房屋的所有权证。再次，中华人民共和国合同法第五十二条规定违反法律、行政法规强制性规定的合同为无效合同。由于本案讼争的纠纷是发生在佛山市禅城区佛山大道与季华路交界处的房屋租赁纠纷，因此，应适用我国《城市房地产管理法》和建设部《城市房屋租赁管理办法》（下称《办法》）的相关规定审查上诉人与答辩人之间签订的《铺位租赁合同》是否合法有效。另外，《城市房地产管理法》第五十二条规走：“房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为”，《办法》第六条规定未依法取得房屋所有权证的房屋不得出租，属违法建筑的房屋也不得出租。因此，一审法院根据本案的事实和我国法律的相关规定认定上诉人与答辩人签订的《铺位租赁合同》无效并返还水电增容费6000元给答辩人是完全正确的。二、一审法院判决答辩人向上诉人交纳房屋使用费2002年10月15日，也是实事求是，是恰当的。由于上诉人提供的华艺装饰市场管理混乱，并允许加工石材的工厂存在，噪音严重超标，其行为违反了《铺位租赁合同》和《华艺建筑装饰材料市场进场经营规定》，同时也违反了我国《合同法》第二百一十六条的规定，影响了答辩人的使用收益。答辩人不得不采取果断措施中止承租该铺位，答辩人退场经营是得到上诉人同意的，答辩人于2002年10月15日撤出时己将该铺位的钥匙交给上诉人的工作人员，虽然双方没有签订正式交接手续，但我国法律规定口头协议也是有效的。其实上诉人将铺位交给答辩人使用时也没有签收交接铺位的手续，难道答辩人就因此否认事实上使用了该铺位了吗？事实就是事实，谁也否认不了。另外，答辩人退出华艺装饰市场经营后，就申请供电部门将答辩人租赁铺位电表拆除，以免被他人偷电而引起答辩人的财产损失，故供电部门于2002年10月28日将电表拆下，该铺位的供电从即日即停用，也间接证明答辩人是于2002年10月中旬停止经营的。综上所述，上诉人将未有合法报建手续的建筑物交给答辩人使用，至今仍末取得该房屋的所有权证，当然该房屋属于违法建筑，一审法院据此判决《铺位租赁合同》无效，并判令其返还水电增容费完全合理合法，请上级法院查明事实，维持原判，以维护答辩人的合法权益。 被上诉人在二审期间，提供供电部门出具的拆表证明。证明被上诉人已于2002年10月份请供电部门拆除讼争铺位的电表，同时证明了被上诉人已实际停止经营。 经质证，上诉人对该证据的真实性无异议，但认为不能证明被上诉人所讲的内容，相反，被上诉人拆除该电表，恰恰说明被上诉人实际使用了水电设施，被上诉人要求返还水电增容费不应支持。 经审查，对原审判决查明的事实，本院予以确认。 本院认为：上诉人出租的铺位，没有合法报建、验收，依法不能出租。因此上诉人与被上诉人签订的《铺位租用合同》，应属无效合同。上诉人认为其已办合法报建手续，其出租的铺位是合法建筑物，没有事实依据，不予采纳。被上诉人认为其已在2002年10月向上诉人交还了铺位钥匙，并已在2002年10月份拆走铺位的电表，应认为其已于2002年10月停止使用讼争铺位，因此使用费应计至2002年10月，上诉人认为被上诉人没有交还铺位，租金应计至合同期满，没有事实和法律依据，也不予采纳。上诉人上诉依据不足，应予驳回。原审判决认定事实清楚，处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费1005元，由上诉人石湾区澜石镇河宕村民委员会东二股份经济合作社承担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈 秀 武 代理审判员 谭 洪 生 代理审判员 吴 健 南 二○○三年六月二十日 书 记 员 胡 剑 引用法条： [1]《城市房屋租赁管理办法》 [2]《中华人民共和国合同法》第两百一十六条 [3]《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十二条 [4]《中华人民共和国合同法》第五十二条 [5]《中华人民共和国合同法》第五十六条 [6]《中华人民共和国合同法》第五十八条 [7]《中华人民共和国民法通则》第五十八条 [8]《中华人民共和国民法通则》第六十一条 [9]《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条 [10]《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条 [11]《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条 |
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