一、买房合同没签能不能退
买房合同没签之前，定金是可以退的，但具体能否退还取决于双方的协定和具体情况。退还情况包括：
1.不具备商品房预售法定条件的情况下，购房者与开发商约定的购房定金是无效的，开发商应无条件退还定金给购房者。
2.开发商故意隐瞒重要事实或提供虚假情况谎称已取得《房地产预售许可证》，开发商需承担缔约过失责任，除退还购房者定金外，还应赔偿购房者利息等资金损失及其他有关财产损失。
3.双方只约定了购房者拒绝订立《商品房买卖合同(预售)》便无权要求退还所交付定金，购房者可以该约定有失公平为由，申请法院或仲裁机构变更或撤销该约定，要求开发商退还所支付现金。
4.其他。
二、购房者退房是否支付违约金
购房者可以跟开发商协商解除合同，但具体是否需要支付违约金要看合同上签订的赔付比例是多少：
1.如果合同中明确规定了退房需要支付违约金，那么购房者就需要按照合同约定支付相应的违约金。
2.如果是因为不可抗力导致不能履行合同，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。
3.如果购房者现在的处境符合不可抗力的情况，可以通知对方，告知不能履行合同，这时候可能会免除部分和全部的责任。
4.如果购房者因为国家新政等原因导致退房，这属于不可抗力的情形，购房者和开发商双方均无过错，因此根据《民法典》购房者无须承担违约责任。
5.其他。
三、退房情形
退房情形主要包括以下几种情况：
1.如果开发商没有取得《房地产预售许可证》或者故意隐瞒重要事实或提供虚假情况导致购房者无法签订购房合同或者无法办理房屋产权证书的。
2.如果交付的商品房存在严重的质量问题，无法正常居住使用的，即使签订了购房合同，购房者也可以要求退房并要求开发商承担相应的赔偿责任。
3.如果购房者因为不可抗力导致不能履行合同或者开发商逾期交房超过一定期限等情形，购房者也可以要求退房并要求开发商承担相应的违约责任。
4.其他。
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