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问题 大龄青年安置房买卖合同效力
释义
    一、大龄青年安置房买卖合同效力
    一、认定合同法律效力的一般方法：
    一般该合同未违反法律法规效力性规范而原则上仍然有效，但产权证办理比较艰难、麻烦或甚至无法办理，应当谨慎。
    二、对于以下情况一般认定为无效：
    1、未经共有人同意；
    2、转让合同属于债权债务概括性转移，未经合同相对方同意的；
    3、基于特定身份为基础的合同权利具有人身依附性的，转让违法；
    4、不具有同一集体经济组织成员资格人购买集体土地上房屋，买卖违法；
    5、标的物不清楚等等。
    违反合同义务一方应当承担相应的违约责任。
    三、相关法律法规：
    不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
    依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
    第一百零六条　无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
    （一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
    （二）以合理的价格转让；
    （三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
    受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
    当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
     依法成立的合同，自成立时生效。
    法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
    
    二、合同的效力有哪些
    合同的效力，是我国法律对合同效力的法律评价。那么，根据我国的规定，合同的效力有哪几种呢?现在，我们将在下文就该问题为您做详细介绍，希望能够帮助大家解决相关地法律问题。合同效力，指依法成立受法律保护的合同，对合同当事人产生的必须履行其合同的义务，不得擅自变更或解除合同的法律拘束力，即法律效力。
    1、有效合同。
    所谓有效合同，是指依照法律的规定成立并在当事人之间产生法律约束力的合同。从目前现有的法律规定来看，都没有对合同有效规定统一的条件。但是我们从现有法律的一些规定还是可以归纳出作为一个有效合同所应具有共同特征。主要应具有以下条件:行为人具有相应的民事行为能力;意思表示真实;内容不违反法律或者社会公共利益。
    2、无效合同。
    无效合同 是相对有效合同而言的，它是指合同虽然成立，但因其违反法律、行政法规或公共利益，因此被确认无效。 并由此而推断其主要特征有:违法性;无效合同的不得履行性;无效合同自始无效;无效合同自然无效，无须当事人主张而可由法院或仲裁机构主动审查。并指出了无效合同由于没有法律约束力，因此应不属于合同的范畴。另外有的学者认为 无效合同是指不具备合同的有效要件且不能补救，对当事人自始即不应具有法律约束力的应由国家予以取缔的合同。 并据此认为其存在以下三个特征或要件:不具备合同的有效要件且不能补救;对当事人自始不应发生法律效力;由国家予以取缔。
    3、效力待定的合同。所谓效力待定的合同，是指合同虽然已经成立，但因其不完全符合法律有关生效要件的规定，因此其发生效力与否尚未确定，一般须经有权人表示承认或追认才能生效。主要包括三种情况: 一是无行为能力人订立的和限制行为能力人依法不能独立订立的合同，必须经其法定代理人的承认才能生效;二是无权代理人以本人名义订立的合同，必须经过本人追认，才能对本人产生法律拘束力;三是无处分权人处分他人财产权利而订立的合同，未经权利人追认，合同无效。 4、可撤销的合同。可撤销合同，是指当事人在订立合同的过程中，由于意思表示不真实，或者是出于重大误解从而作出错误的意思表示，依照法律的规定可予以撤销的合同。一般认为，可撤销合同的主要原因是:（1）缔约当事人意思表示不真实。这其中包括重大误解、显失公平、欺诈、胁迫或乘人之危等情形。（2）合同是否撤销必须由享有撤销权的一方当事人提出主张时，人民法院或仲裁机构才能予以撤销，人民法院或仲裁机构一般是不能依职权主动来予以撤销的。这一点似乎更有强调的必要。在司法实践中，很多法院就不管当事人是否提出这一请求或主张就直接依职权来撤销了合同，实在是有越权之嫌。当事人请求变更的，人民法院或仲裁机构不得撤销。由此可见，撤销权是享有撤销权的当事人一方的一项权利，该当事人既可以依法主张，当然也可以依法予以放弃，这也充分地体现当事人的意愿。（3）合同在撤销前应为有效。与合同解除不同， 当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 也就是说合同解除的意思表示只要到达了对方即告解除，所以很多学者普遍认为合同的解除权应属形成权。但合同的撤销却在法院或仲裁机构依法作出认定后才能发生法律效力，所以笔者不同意把合同撤销权当作一种形成权，而是认为其应属于一种请求权，只有享有撤销请求权的当事人主张或行使这一权利时，人民法院或仲裁机构才可对此请求作出判断、认定和处理。以上就是我们关于合同的效力有哪些所做的法律解答。根据上诉内容可知，我国合同的效力有四种，分别是有效合同、无效合同、效力待定合同和可撤销的合同。在实践中，因合同效力不同，合同当事人双方所面临的法律后果也有所不同。
    三、合同效力该怎么认定
    一、不影响合同效力的因素
    合同具有规定的任一情形时为无效。但下列情形，不能作为认定合同无效的事由：
    1.合同条款不完备。关于合同成立的条件，合同法并没有规定，实践中，一般仍沿用经济合同法第九条的规定（当事人就合同的主要条款达成意思一致，经济合同就成立）为参考依据。合同主要条款（指根据合同的性质和当事人的约定所必须具备的条款）是否具备，只涉及合同是否成立，合同是否成立只涉及合同当事人利益，而不关涉国家及社会公共利益，故不能因为合同主要条款不具备而认定合同无效。根据合同法的相关规定，主要条款不具备的合同，可以采取合同解释规则来填补漏洞，对合同条款进行补充，使之有效。
    2.合同的形式。合同的形式仅是合同内容的载体，是合同存在的证据，并不影响合同的效力，不能作为判断合同效力的依据。法律、行政法规规定应当采用书面形式的，当事人未采用书面形式的，如有其他证据证明合同存在的，合同也成立。法律对于合同形式所设置的法律规范属于倡导性规范，该规范仅是当事人行为规范，不是法官裁判规范，当事人是否采取书面形式，仅会关涉合同当事人私人利益，国家没有必要进行干预，违反倡导性规定并不导致合同无效。法律行政法规对于特定合同关系所作出的书面形式的要求，既非合同的成立要件，又非合同的生效要件，它主要有证据功能和督促当事人谨慎交易的功能。合同法中强制性规范条款均为关涉国家、社会公共利益和不特定第三人利益而设置，不容当事人变更，违反此合同当然无效，法官裁判案件可以直接加以适用。
    3.超越经营范围。我国针对特定行业设置市场准入的强制性规范，如采矿许可、网络文化经营许可等，就特定行业市场准入的强制性规范与合同效力之间的关系，根据合同法司法解释（一）第十条的规定，合同主体超越经营范围订立合同，一般不影响合同的效力，但违反国家限制经营、特许经营以及法律行政法规禁止经营规定（如毒品、枪支）等严重超越经营范围所订立的合同无效。笔者认为，对违反限制经营和特许经营的合同，不能一概认定无效，需要区分不同情形具体认定。
    4.违反地方性法规和国务院部门规章。鼓励交易系合同立法的重要精神，合同法实施以后，确认合同的效力，只能依据全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规。在审理合同纠纷案件中，除依据法律和行政法规规定的禁止性规定认定合同无效外，不能依据国务院有关主管部门颁布的规章和地方性法规确认合同无效。对于国务院有关主管部门颁布的关系到国计民生和国家重大利益的行政规章中的强制性规定（如有关外汇外贸管理方面），在未上升为法律行政法规之前，有司法解释的，应依照司法解释的规定予以适用，确认违反上述规定的合同无效;无司法解释的，可以根据合同法第五十二条第（四）项的规定，以损害公共利益为由确认合同无效。可见，对规章在合同效力确认中的地位并未绝对否定，仍考虑到其特殊性而留有适用的余地。
    二、合同的成立、生效与有效
    1.合同的成立、有效与生效。合同生效，首先要当事人对合同主要条款达成一致意见（合同成立），其次，合同的内容不违反合同法第五十二条的规定（合同有效），另外所附条件、期限成就（合同生效）。合同的生效以合同成立为前提，两者也存在原则区别：一是构成要件不同，合同成立的标志是当事人之间的意思表示一致，有的合同生效需要审批或约定的条件成就等;二是法律效力不同，合同成立没有法律约束力，生效的合同对当事人产生法律上的约束力。合同有效和合同生效也是有区别的，“合同生效”与“合同未生效”相对应，“合同有效”与“合同无效”相对应。合同未生效不等于合同无效，未生效合同可以是有效的;合同有效也不等于合同生效，有效的合同可能附条件尚未生效。生效与有效侧重点不一样：有效与否侧重于对合同定性，是对处于某一状态合同的法律性质进行评价;而合同生效与否，则侧重于合同开始发生效力的时间，亦即合同约定的权利义务对订约各方产生约束力的时间。在审判实践中，要注意区分合同无效与合同不成立、合同未生效问题，因这直接影响到对民事行为性质的认定及实体责任的确定。不能将未生效的、未成立的合同等同于无效，因为法律后果不一样。实际上一些未生效的合同却是有效的，对一些未成立的合同，当事人完全可以通过协商补救使之成立生效，达到交易目的。
    2.批准、登记对合同的效力影响。但是须注意的是，虽然因未办理批准或登记手续等导致合同未生效，但诸如违约责任、解决争议的方式等条款，则应当按照合同法的相关规定处理，即应认为是生效的。如果法律、行政法规规定合同应当办理批准登记，但未规定批准登记后生效的，当事人未办理批准登记不影响合同的效力，合同还是生效的，只是合同标的物的所有权不能转移。此时，当事人可以依据该合同，请求对方履行转移所有权或物权的义务。
    三、合同法中强制性条款的识别
    强制性规定包括管理性规范和效力性规范。管理性规范，是指法律及行政法规未明确规定违反此类规范将导致合同无效的规范。此类规范旨在管理和处罚违反规定的行为，但并不否认该行为在民商法上的效力。效力性规范，是指法律及行政法规明确规定违反该类规定将导致合同无效的规范，或者虽未明确规定违反之后将导致合同无效，但若使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益。此类规范不仅旨在处罚违反之行为，而且意在否定其在民商法上的效力。强制性规范通常使用“必须、应当、不得、禁止”等字样和措辞，但规范中含有的上述字样条款，有的是倡导性规范，有的是行业行政管理性规范，如果不加区分地仅以条文含有上述字样和措辞，就认为属于强制性规定，显然不符合合同的立法本意，要综合以下几个因素识别强制性条款：
    1.判断某一法律条款是否为强制性规定，应从该部法律的立法目的，违反该条款对国家、集体、第三人利益和社会公共利益的损害程度等方面进行考量。合同法上的强制性规定一般都涉及重大社会利益和公共道德，或者事关国家重要宏观调控措施、市场经济基本秩序、市场经济主体的基本权利。
    2.合同法上的强制性规定一般都涉及对双方交易行为的禁止，而不是出于行业管理的考虑，对行业内一方行为进行禁止的行政管理规范。管理性的规范维护特定的管理秩序，不直接涉及公共利益;管理性的规范，法律并不禁止此类交易行为，而是禁止该交易的某个要素。例如，商业银行法第三十九条规定，商业银行不得超过一定的存款比例对外发放贷款;第四十条规定，商业银行不得向关系人发放贷款。这其中的“不得”就是行业管理性质的，体现了人民银行更有效的强化对商业银行贷款业务的审慎监管。因商业银行法是商业银行的组织和管理法，约束商业银行的行为，而不能直接约束商业银行的客户。商业银行违反此规定，应当受到行政处罚，但不应影响合同的效力。
    3.合同法的强制规定一般都有相应的对双方的制裁内容。有时对双方的制裁内容可能不规定在同一法条，甚至同一法律中。因强制性的禁止性规范系禁止任何人在任何时间、任何地点、以任何形式从事该行为，不同于管理性规范仅限制交易一方或交易的某个要素，所以对交易双方都有制裁。如果仅制裁或处罚一方，则可能就是管理性规定。
    四、适用强制性规定认定合同效力须注意的问题
    以上就是法律网小编为大家整理的关于大龄青年安置房买卖合同效力的相关法律知识，一般该合同未违反法律法规效力性规范而原则上仍然有效，但产权证办理比较艰难、麻烦或甚至无法办理，应当谨慎。如果您还有其他的法律问题，欢迎咨询法律网，我们会有专业的律师为您提供帮助。
    
    
    引用法条：
    [1]《中华人民共和国合同法》第四十条
    [2]《中华人民共和国合同法》第五十二条
    [3]《中华人民共和国合同法》第三十九条
    [4]《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）》
    
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更新时间：2025/4/2 13:45:53