| 问题 | 众筹买房中的实际与名义人间的关系 |
| 释义 | 一、众筹买房中的实际出资人与名义购房人间的关系 自去年3.30政策出台，北上广深等一线城市房价暴涨，媒体报道深圳房价1年涨47.5%，买房收益高利贷也自叹不如之事确实发生在我们的身边。随着房价的日渐攀升，互联网金融进入众筹时代，众筹买房不失为一种降低投资或规避政府限购、贷款政策的利器，于是出现所提到“众筹买房”现象。 众筹买房一般是指以投资为目的，多人凑齐房款或首付款，共同签订合同，在合同中约定以其中一名出资人名义购房，约定房价上涨到某个点时抛出，获利按出资比例或其他方式分成的一种投资方式。 由此可见，“众筹买房”中实际出资人与名义购房人之间仅存在合同关系，房产登记簿上登记的名义购房人才是房屋所有权人。若被认定为借贷关系，因签订合同时一般不会约定利息，一旦发生纠纷，实际出资人仅能基于合同关系要求名义购房人返还众筹的购房款;即使约定了利息，利息收益远低于房屋增值。 二、众筹买房中的纠纷有哪些 (一)众筹买房交易中，房屋实际出资人、名义购房人会存在哪些风险 众筹买房交易中，实际出资人与名义购房人之间仅存在合同关系，房产登记簿上仅反映名义购房人为房屋所有权人。而我国房屋所有权的取得以登记为要件，这就造成房屋实际出资人和名义购房人均存在不同程度的风险。 房屋实际出资人主要存在以下的风险： 1、名义购房人私下将房产进行出售，并完成过户交易; 2、名义购房人有外债，导致所购房屋被查封或拍卖; 3、名义购房人死亡，房屋可能因继承关系而被名义购房人的继承人继承等。 名义购房人主要存在以下的风险： 1、出资人没有按时偿还贷款，可能使名义购房人的个人资信受损; 2、房屋长时间未能抛售，阻碍了名义购房人的后续购房需求等。 (二)“众筹买房”实际出资人发现房产证上，只有名义购房人的名字。那么这套房屋是属于谁的财产? 我国以登记为不动产所有权的公示方式，记载于不动产登记簿的人是该不动产的权利人。所以，房产证上只有名义购房人的名字，意味着该房屋仅为名义购房人的私有财产。 (三)产权登记与实际出资人不一致，会发生事情?如果房产证上可以签署多人名字，众筹购房者应该怎么做? 根据物权法的相关规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致;记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。由此可见，产权登记与实际出资人不一致的话，以产权登记为准。由此可见，众筹买房交易中，若名义购房人主张该房产所有权，实际出资人是极其被动的。 如果房产证上可以签署多人名字，建议众筹购房者将自己的名字都登记于不动产登记簿。 (四)以后办理房屋权属变更等手续时候，从名义购房人到实际出资人，这时候谁承担相关费用?他们应该怎么做? 办理房屋产权变更登记，名义购房人或实际出资人均可承担变更手续，最好双方在合同中进行约定，房屋权属变更手续费用可以作为投资成本支出。不过目前房产交易大部份都是卖方实收，交易的手续费、税费等都是由买方承担。 (五)“众筹买房”中房屋实际出资人和名义购房人都存在风险，那么该如何防范众筹买房风险? 为防范“众筹买房”在实际操作中的潜在风险，实际出资人之间需要签订书面协议，明确出资人之间、出资人与名义购房人之间的权利义务，特别是有关出资比例、出资款项交付方式、利益分配、抛售时间、名义购房人擅自处分或因名义购房人原因致使众筹房屋被查封、被执行的损害赔偿责任、房屋贷款无法及时偿还导致名义购房人资信受损的赔偿责任、房屋出售后产生的争议处理等约定，以免产生纠纷无据可循，最终影响“众筹购房”合同目的实现。 以上就是小编为大家整理的有关问题进行的解答。综上所述，我们可以了解到如果使用众筹买房的情况可能会产生很多的纠纷案件，因为实际的房屋所有者是购买房屋是房产证上的名字。读者如果需要法律方面的帮助，欢迎到法律咨询网进行法律咨询。 |
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