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问题	动迁房买卖政策及相关规定
释义	一、动迁房买卖政策及相关规定     对于动迁房是否可以买卖，目前存在不同的观点。     根据合同法第五十二条规定有下列情形之一的，合同可认定为无效：     (一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;     (二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;     (三)以合法形式掩盖非法目的;     (四)损害社会公共利益;     (五)违反法律、行政法规的强制性规定。     而动迁房买卖的合同并不存在上述情形，因此属有效民事行为。此外，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(一)》第四条规定，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。     《物权法》也将债权和物权进行分开处理，即依法订立的合同，不因为物权不转移而变成无效合同。因此，拆迁房的买卖合同是有效的，只要签订完整、详细、具有可操作性的合同，完全可以保障交易双方的权利。因此，可以说签订一份有效、具有可操作性的拆迁安置房买卖协议是买卖双方(主要是买房人)保护自己权利的关键。     动拆迁房买卖存在很长的时间周期，因而蕴涵了极大法律风险。司法实践中这种类型的纠纷案例不胜枚举，且呈逐年递增趋势。而其法律风险，主要是在买受人一方。一般情况下，动拆迁房买卖双方在签订买卖合同后，卖家都会要求买家支付全部或者绝大部分房价款，而买受人在支付了巨额房款后却并不能及时取得房屋所有权人资格。双方虽然签订房屋买卖合同，但根据物权公示公信原则，卖方在法律上讲依然是不折不扣的房屋所有权人，这样买受人就会置于高法律风险地位。事实上一旦风险发生有可能导致买受人房财两空。     根据相关法规及政策的规定，上海拆迁安置房屋一般分为两大类：一类是因重大市政工程动迁居民而建造的配套商品房或配购的中低价商品房。如黄浦江两岸进行的世博动拆迁，按照有关方面的规定，被安置人获得这种配套商品房的，房屋产权属于个人所有，但在取得所有权的5年之内不能上市交易。     另一类是因房产开发等因素而动拆迁，动拆迁公司通过其他途径安置或代为安置人购买的中低价位商品房(与市场价比较而言)。该类商品房和一般的商品房相比没有什么区别，属于被安置人的私有财产，没有转让期限的限制，可以自由上市交易。           　　二、动迁房交易风险     因此购置拆迁安置房首先要查明安置房的性质，一般来说对已经竣工的安置房可以查询其“五证”，或到房地产交易中心查询房屋的产权资料等。不同类型的拆迁安置房，交易双方承担的交易风险有所不同。     第一类动拆迁安置房，由于交易时间长，受市场因素的影响，往往买家需要承担极大的法律风险。主要体现在房价上涨后上家有意反悔，找合同的漏洞逃避法律责任追求己方利益，或为合同的履行设置障碍。如果是购买还没定位的安置房，其风险就更大。买卖双方虽然可以知道房屋大致的坐落位置，但无法确定建好后安置房的具体结构、朝向、小区环境等，办理过户等手续时间也会更长。因此在购买此类房产时，签订一份有效的具有可操作性的买卖合同就显得至关重要。买卖合同除了要具备一般买卖合同的主要条款外，还需要对房屋的增购等费用的支付方式、迟延交房等都作出明确的约定。     一般来说，购置该类房屋，可以根据《民法通则》及《合同法》的相关规定，签订附条件的合同来保证买卖合同的有效性，并对具体细节作出明确约定，以防合同的对方反悔，最好由专业房产律师进行指导。     相对于第一类安置房而言，第二类的拆迁安置房则和一般的商品房交易一样，风险相对较小。     动迁房办理产证须提交下列材料：(1)《上海市房地产登记申请书》(原件);(2)身份证明(复印件);(3)动迁单位原《房地产权证》(原件);(4)《动迁协议》(原件);(5)地籍图(原件两份);(6)房屋平面图(原件两份);(7)契税完税证明(原件)。具体可到房屋所在地的房地产交易中心申请办理。      　　三、动迁房优点 　　1、房源多     一般动迁房的房主手头都有好几套房子，因为拆迁得到政府与开发商的宅基地赔偿，所以都会一下子得到好几套房子的补偿，自己住不完，就会想着出售掉，在房源方面要比商品房拥有更多选择，可以供你任意挑选。      　　2、价格低     不止是房价要比商品房便宜，而且小区的各项费用也会相对便宜很多，比如物业费、停车费。      　　3、毛坯房多     即使是二手买到的，大多也是毛坯房，可以按照自己的风格去装修。     以上就是法律网小编为大家带来动迁房买卖政策及相关规定的全部内容。动迁房的规定的改变也就让法律更加的适应社会的发展，法律是一门最贴近社会的职业。如果你还有更多的法律问题，欢迎咨询法律网的相关律师，他们会为你做出专业的解答。          引用法条：     [1]《中华人民共和国物权法》     [2]《中华人民共和国民法通则》     [3]《动迁协议》     [4]《房地产权证》     [5]《中华人民共和国合同法》第五十二条     [6]《上海市房地产登记申请书》     [7]《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第四条
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