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问题	同一不动产办理了多个抵押借款合同怎么处理
释义	用不动产来抵押贷款是生活中常见的借款行使，若到期后未还款，债权人有对抵押物的优先受偿权。如果债务人将同一不动产对外办理了多个抵押借款，同时又签订了多份抵押合同的，那么同一不动产办理了多个抵押借款合同怎么处理呢？下面跟着法律网小编一起了解一下吧！     一、同一不动产办理了多个抵押借款合同怎么处理     根据法律及相关司法解释的规定，不动产抵押权顺位由办理抵押登记的时间确定，顺位在后的抵押权只能在顺位在先的抵押权完全实现之后就抵押物的剩余价值主张优先权，如果抵押物的价值在抵押期限内发生贬损，则就意味着顺位在后的抵押权人有可能不能在抵押范围内实现所有的抵押权。     但是另一方面，抵押人将抵押物的剩余价值抵押给第三人并不会对顺位在先的抵押权人的权利实现造成不利影响，所以抵押物剩余价值抵押不需要经过顺位在先抵押权人的同意，法律也未规定对抵押物剩余价值的再次抵押需经第一抵押权人同意。          二、抵押人能否以不能分割的共有不动产对债务人提供抵押担保？     有明确权属证明的不动产即为法定的所有人的固定资产，财产所有人依法对不动产享有收益、处分的权利。     其中，按份共有的不动产，不动产所有人只能在己方财产份额内处分不动产或者为其他债务人提供抵押担保，不动产所有人在己方财产份额内对不动产设立抵押不会对财产共有人产生不利影响，也不会剥夺财产共有人优先购买权，所以无须取得财产共有人同意。     但应当明确的是，不动产所有人处分不动产不能损害财产共有人的权利。对于共同共有的不动产抵押，债权人应当在办理抵押前查明拟被抵押的不动产是否存在其他共同权利人。     如被抵押的不动产系债务人与第三人共同共有，笔者建议在签订抵押合同时应当征询财产共有人的同意并要求其在抵押人处签字，以便取得不动产完整的抵押权。如果不能取得抵押财产共同共有人的书面同意，则应当要求抵押人另行补充提供抵押担保。     签订不动产抵押合同后，因未办理抵押登记导致抵押权未设立，担保人是否免除担保责任？     依据法律对抵押担保债权效力与物权效力相分离的规定及立法精神，抵押合同只要系当事人真实的意思表示、符合法律规定的形式并且不违反法律强制性规定，则合同有效。不动产抵押权的设立以抵押登记作为生效要件，因此在没有办理不动产抵押登记的情况下，抵押权不能设立，债权人亦不能就抵押的不动产主张优先权。债权人虽不能在没有办理抵押登记的情况下取得不动产的抵押权，但并不意味着抵押人就此免除了“担保”责任。如果未能办理不动产抵押登记系担保人的原因所致，担保人仍须向债权人承担违约责任，担保人应在其抵押物价值范围内对债务人不能清偿部分承担偿还责任。     三、不动产抵押的设立     1、不动产抵押合同的签订一般来说，签订不动产抵押合同要经过审查、估价等程序。抵押物的审查可分为三个方面：抵押人主体资格审查、抵押物权属审查、抵押物的价值审查。如何确定抵押物的价值，是签订抵押合同的一个十分重要的同题，如果抵押物价值小于或等于所担保债权的数额，在处分抵押物时，抵押权人就可能不够清偿。因此，抵押财产的准确评估直接关系到抵押权人和抵押人的切身利益，评估过高则可能损害抵押权人利益，过低则可能损害抵押人利益。     抵押财产的评估是一项专业性很强的工作，因为抵押物的价值是变动的，如以土地使用权作抵押，则可能因土地的升值或者贬值而影响原有价值。因此，应由评估机构组织专业技术人员进行评估，而不能~方单独认定。确定了抵押财产价值，还要确定抵押率。确定抵押率通常考虑的因素包括：所担保债权、抵押物在担保期限内的折旧、实现抵押权所需的费用及其他支出、税收等。     2、不动产抵押合同的登记《物权法》第十五条规定不动产抵押合同成立即生效，但不动产抵押权需登记后才生效。     不动产抵押合同何时生效，《担保法》实施之前有三种规定。一种规定自签订之日生效，一种规定为办理抵押登记之日起生效，还一种规定自公证之日起生效。《担保法》参照国际通行作法，规定以房地产为抵押标的物的抵押合同“自登记之日生效：同时《担保法》对土地使用权和房屋、其他附着物的抵押登记部门作了规定。     但对登记期限登记费用等并未规定。实践中登记部门登记的抵押期限大都是半年或者一年，这样，使得抵押人要不断办理延续登记手续和再次交纳登记费用，影响了当事人办理抵押登记的积极性。     以上就是法律网小编为您整理的最新同一不动产办理了多个抵押借款合同怎么处理的相关内容。综上，不动产抵押权顺位由办理抵押登记的时间确定，顺位在后的抵押权只能在顺位在先的抵押权完全实现之后就抵押物的剩余价值主张优先权。如果您还有其他的法律问题，欢迎咨询我们的法律网律师。          引用法条：     [1]《中华人民共和国担保法》     [2]《中华人民共和国物权法》
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