| 问题 | 预告登记的物权效力 |
| 释义 | 预告登记的物权效力 《物权法》第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 ”“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。” 预告登记制度创设的目的就在于此，保障买受人预期物权的实现。如果将这种请求权依预告登记的方式进行登记后，不动产的所有人违背预告登记所为的变更及处分不动产的行为就会无效，预告登记的目的就会实现。在预告登记制度中，较之其他效力，保全效力是最具价值的效力。不动产交易双方在不动产交易合同成立后至不动产变更登记期间，原所有人不得处分不动产，否则处分行为无效。我国采绝对无效主义，即在预告登记后，在妨害预告登记请求权的范围内，所有人的处分行为一律无效;另一方面，登记权利人可以此预告登记对抗任何第三人的请求权。 预告登记的含义 预告登记，是为保全一项以将来发生房产物权变动为目的的请求权，由请求权人向登记机关申请而进行的预先登记。 与一般的房产登记相比较，预告登记具有如下特点： 1、特殊性。一般的房产登记，登记内容是已经完成的房产物权。而预告登记的内容并不是房产物权，而是以将来发生房产物权变动为目的的请求权。 2、对抗性。纳入预告登记的请求权，对后来发生的、与该项请求权内容相同的房产物权处分行为，产生对抗的效力，以至于将来只能发生请求权所期待的后果。 3、从属性。预告登记作为请求权的保全手段，从属于房产物权变动的请求权，并以请求权的有效存在为前提。 4、临时性。预告登记本身并不能替代正式的房产物权变动登记。因此在条件成就、期限到来或者其他物权变动的条件具备时，当事人应当办理正式的物权变动登记。 预告登记的性质 (1)反映物权要求的公示原则 预告登记发自于当事人申请的意思表示，且将请求权通过公示手段对外展示，反映了物权要求的公示原则。预告登记既是承认并保障权利人对房产将来的法律支配关系的制度，也是债权债务关系的延伸。 (2)是请求权物权化的一种具体表现 预告登记所产生的应当是物权化了的请求权。预告登记时物权变动尚未实现，因此登记对象不是物权本身，而是将来房产物权变动的请求权，其本不应纳入物权的登记范围。但如果不对请求权加以有效保全，则权利人的权利难以得到保障。通过设立预告登记制度，使预告登记保全的请求权具备对抗第三人的效力。因此请求权本身虽是一种债权，但预告登记使该债权具备了物权的某些效力，是请求权物权化的一种具体表现。 引用法条： [1]《中华人民共和国物权法》第二十条 |
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