| 问题 | 以特殊形式取得不动产物权应注意的问题 |
| 释义 | 《物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”该条是对以法律文书或征收决定导致物权变动的规定，按该条规定，只要法律文书或征收决定生效就产生物权变动效果，不以过户登记为条件。此处的“法律文书”是指哪些文书？依照《物权法司法解释一》第七条规定：“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。”从该条内容可以看出，《物权法司法解释一》第七条对“法律文书”的范围作了限缩性解释，未将司法实践中大量存在的物权确认的判决书包括在内，也就是说，法院作出的物权确认的判决书不能直接引起物权变动，这类判决书在生效后仍需当事人将诉争不动产过户才能取得物权，考虑到对方当事人不一定配合过户，法院在作出物权确认判决时应明确告知权利人可持判决书办理过户手续。 《物权法》第二十九条规定：“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。”依照该条规定，因继承或受遗赠取得不动产物权的，也不以过户登记为必要条件。虽不以登记为物权取得条件，但继承人长期怠于办理物权登记的做法在笔者看来并不可取，实践中，一幢房产有多个继承人的情形比较多见，易产生继承纠纷，对继承所得的不动产及时进行物权登记可以起到定纷止争的作用 《物权法》第三十条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”建造、拆除房屋系事实行为，因该事实行为取得物权系物权的原始取得。 依照《物权法》以上规定取得不动产物权的，权利人对物权进行处分的，应当办理登记，未办理登记，不发生物权效力。以上述特殊形式取得不动产物权，因其未进行物权登记，物权的权利状态未经法定程序公示，易引发交易纠纷，故法律对于权利人对物权的处分权利进行了限制，《物权法》第三十一条规定：“依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。” 尽管法律规定以特殊形式取得物权不需以登记为必要条件，但并不是说物权登记不重要，比如以《物权法》第二十八条中的“法律文书”取得物权，就存在实际物权人与登记物权人不一致的问题，如登记物权人将不动产向第三人处分且第三人善意时，实际物权人就面临失去物权的可能，故对于实际物权与登记物权状态不一致的，物权人还是应及时办理物权登记。 引用法条： [1]《中华人民共和国物权法》第三十条 [2]《中华人民共和国物权法》第二十九条 [3]《中华人民共和国物权法》第三十一条 [4]《物权法司法解释一》第七条 [5]《物权法司法解释一》第二十八条 |
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