| 问题 | 涉及需役地上建设用地使用权部分转让的案例 |
| 释义 | 关于农村宅基地转让问题 案例： 王某于2004年2月23日与张某签订《房屋转让合同书》，约定由王某购买张某在某村自建的别墅一栋，房价总计人民币18万元。签约当日，王某支付给张某人民币1万元整。2004年3月17日，王某因种种原因不想再购买此处房产，希望能与张某解除《房屋转让合同书》，由张某返还其已支付的购房定金。张某以王某单方面解除合同构成违约为由，拒不返还定金。王某无奈只好诉至法院。法院经庭审调查发现，王某已支付定金准备购买的别墅，系在农村集体土地上建设的。根据我国《土地管理法》《城市房地产管理法》与《城市房地产开发经营管理条例》等相关法律规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，本案中张某的别墅系在自家宅基地上自建的房屋，只能转让给该村镇的村民，而不能向村镇以外的购房者出售。法院由此依据违反《中华人民共和国合同法》第五十二条关于“有违反法律、行政法规的强制性规定情形的，合同无效”的规定，认定王某与张某签订的《房屋转让合同书》无效，判决张某退还王某购房定金1万元。 这是《物权法》颁布之前，法院对村镇产权房屋对外转让引发的纠纷问题最为常见的判决结果。从这一案例以及这一案例的判决结果，我们不难看出国家法律对于向村镇居民以外的人转让村镇产权房屋的态度，那是无条件的禁止。我国现行法律对房产、土地的规定，是建筑物和其他定着物、附属物均附属于土地，房地产转让时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。国家禁止对外转让村镇产权房屋，其实质是禁止转让房产附属、占用的宅基地。按说农民对自己修建的房屋享有物权，农民可以任意处分包括转让自己的房屋。但是，农民在转让房屋的同时，必然涉及对房屋占用范围内宅基地的处分。关于农村的宅基地，其性质还是属于农村集体所有，农村集体土地在未经合法征用的情况下，是不允许转让的。为此，1985年国务院《关于制止农村建房侵占耕地的紧急通知》规定：分配给社员的宅基地等，社员只有使用权，即不准出租、买卖和擅自转让。如果国家保障农民对自有房屋的处分权，允许农民合法转让自有房屋，但另一方面又禁止转让房屋占用范围的宅基地，这似乎又违背了“地随房走、房随地走”的立法原则。因此，在村镇产权房屋转让问题上，国家为了保障农村宅基地不流失致，只能出台法律法规以禁止转让村镇产权房屋的方式，达到禁止转让宅基地的目的。 从发展的眼光来看，禁止农民住房和宅基地的流转，是计划经济下的产物，既不利于农村经济也不利于社会的发展进步。限制农民转让、使用其宅基地的权利，实际上也就剥夺了农民本可从其物权中得到的收益，于是，农民拥有最珍贵的土地资源，却永远将是贫困一族。 以往的法律禁止城市居民到农村购买土地建造房屋，结果必然是固化城乡隔绝的不合理格局。 2007年4月《物权法》正式颁布。在关于“农村宅基地使用权转让问题”上，《物权法》打破了以往法律禁止转让宅基地的陈规，不再对宅基地使用权的转让持绝对禁止的态度。《物权法》第一百五十三条 宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。从以往法律绝对禁止转让宅基地使用权，到《物权法》规定宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定，《物权法》对宅基地问题的规定已经是立法上的一大突破。但《物权法》的规定还是太过简单，时间操作起来很难。因为转让行为还受诸如《土地管理法》等其他法律法规的限制。如果其他法律法规的在宅基地问题上规定与《物权法》发生了冲突，该如何认定?宅基地使用权的转让具体该如何进行?其程序如何?由哪个部门来监管?这一系列问题《物权法》并没有进一步解决，只能有待于今后《物权法》相关配套司法解释即法规的出台加以进一步规定。当涉及宅基地转让的上述问题在今后被明确化之后，诸如本文开篇引用的一类案例，将会是另一种判决结果。 引用法条： [1]《中华人民共和国土地管理法》 [2]《房屋转让合同书》 [3]《中华人民共和国城市房地产管理法》 [4]《中华人民共和国物权法》第一百五十三条 [5]《城市房地产开发经营管理条例》 [6]《中华人民共和国合同法》第五十二条 [7]《关于制止农村建房侵占耕地的紧急通知》 |
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