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问题	房产质押的风险
释义	一、房产质押的风险     房产作为不动产，通常不能用于质押。     1.根据相关法律规定，质押主要适用于动产或某些权利，如汇票、本票、支票、债券、存款单等。不动产如房产由于其特殊性质，通常采用抵押而非质押的方式。     2.在抵押中，债务人或第三方将财产作为债权的担保，但不转移财产的占有权，而质押则涉及将动产或权利交给债权人占有。     二、房产抵押的外部风险     1.评估风险：在利益的驱使下，评估机构可能出具虚假评估报告，抬高房产的评估价格，让借款能够申请更多的贷款。     当银行拍卖用来抵押的房产时，评估机构又可能故意降低房产的评估价格。     2.租赁权对抗风险：如果借款人先租后抵，即使不能按期还贷，由于租赁仍然有效，银行也很难处理抵押房产。     此外，如果借款人与承租人签订长期租赁协议或以明显低于市场价格的租金出租给关系人，银行即使获得产权也可能难以获得租金收入用于还贷。     3.登记风险：虚假登记、重复登记和登记部门的个别人员出具虚假登记证明等问题都可能导致银行权益无法得到保护。     同时，“一物多押”的风险也使信*社在借款人破产倒闭后难以处置变现。     4.优先受偿风险：建设工程价款优先权和税收优先权等例外情况都可能影响银行抵押贷款的优先受偿权。     5.抵押物价值风险：由于市场经济波动和楼市不景气，房产价值较难以把握，存在较大的市场风险。     6.变现风险：变现成本大、变现能力难度大和执行难等问题都可能影响银行抵押物的处置和回收贷款。            三、房产抵押的内部风险     1.风险意识差：由于观念上的放松，从贷款调查、审查到贷后跟踪检查等各个环节都可能缺乏风险防范意识。     2.责任心不强：个别信贷员在办理抵押贷款时，可能仅查看抵押物的所有权证而未进行详细审查，导致虚假证件、虚假登记的情况出现。     3.贷后管理松懈：缺乏风险防范和责任意识可能导致贷后管理松懈，未能及时发现和处理抵押物被偷卖、转移或变质等问题，最终形成贷款风险。     我们相信，通过理解这些风险因素，读者将能够更好地应对房产质押中可能出现的各种问题。     如果您在房产质押方面有任何疑问或需要帮助，请随时联系法律网。
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