| 问题 | 不动产欲实行统一登记制度 |
| 释义 | 不动产登记是建立物权制度的重要基础。物权法(草案)的关键一章就是登记制度。草案规定：除法律另有规定外，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当登记;不经登记，不发生物权效力。 有一个案例很好地解释了这个原则。上海发生过这样一起民事纠纷：一套地理位置很好的商品房被开发商卖给了6个消费者。房子只有一套，可却有6个买家，这意味着只能有一个人得到房屋。在6个买家中有一个精明的买受人抢先办理了房产登记，而另外5个买家虽然也签订了购房合同并付了款，但却未办理登记手续，所以法院就把这个房屋判给了办理登记的那个买受人，而不论其签订购房合同是在先还是在后，也不论其价款是否已经支付完毕。 尽管登记制度如此重要，然而，现行的不动产登记制度却存在着诸多弊端。首先没有一个统一的登记机构。目前我国依照法律规定办理转让、抵押的登记机构有十几个，其中涉及不动产的机构主要有土地管理部门、房产管理部门、农业主管部门、林业主管部门、运输工具登记部门、工商行政管理部门等。多个登记机构办理相互关联的不动产登记，必然出现重复登记、登记资料分散、增加当事人负担、资源浪费等问题。 其次，许多基层行政机关各自为政，滥用权力，利用设置登记权限和程序获取不当利益的现象也很普遍。例如，有人为解决上个世纪50年代遗留房产归属的问题，到有关提供查阅资料的登记机关去复印，得知复印一页需要10块钱，试想一套档案几百页，这要花多少钱?而且这种收费有的还是自订规矩。 第三，在不动产登记中还要解决一个如何保证登记内容真实的问题。按规定，登记时由登记机关对申请人提交的登记材料进行查验，需要时还要查看不动产的实际状况。可是，一些登记机关由于工作量大，对登记材料进行实质性审查时要么登记效率低下，要么粗枝大叶地审查。现实生活中，房地产商将一房二卖的情况并不罕见。据在建设部工作的朋友讲，南方有个开发商盖了100多套房，却卖出500多套，结果可想而知。这种情况之所以会出现，最关键的问题就是现在房地产登记部门的公示制度不细致不完善，买房者不能和开发商公平地享有信息，而信息的不对称是现在房地产市场上经常出现欺诈行为的主要原因。 要从根本上解决这些问题，首要工作是建立统一的登记制度。据了解，有关部门正在积极筹备起草统一登记法，但是，统一登记机构涉及到行政管理体制的改革。行政管理体制的改革本身也有一个过程，因此，物权法(草案)明确了两个原则：第一，“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”第二，“法律、行政法规对不动产统一登记未作规定前，当事人可以向房产登记机构或者土地登记机构申请一并办理城市房屋所有权和土地使用权登记。房产登记机构和土地登记机构应当通过信息共享等办法，为当事人一并办证提供便利。”[page] |
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