| 问题 | 虚假抵押能否构成合同欺诈 |
| 释义 |
案例：一位房地产开发商在开发房地产项目时，为了获得银行贷款，他通过与公司员工签订房屋预售合同并与银行办理抵押贷款，获得了银行的抵押贷款。向银行抵押后，所有房屋均已向房地产登记机关办理了房屋抵押登记。后来，房地产开发商把房子卖给了真正的买家，收取了房款并交了钥匙，但隐瞒了房子已经抵押的事实，并从房屋交易登记机关了解到，该房屋在买受人办理过户登记时已登记为他人，并已抵押，无法办理房屋产权证。买方以开发商欺诈销售为由要求开发商终止合同，并要求开发商将已付购房款翻倍。对此，有两种观点：一种观点认为，尽管开发商隐瞒了房屋已抵押的事实，但该抵押实际上是虚假抵押，而不是真正的“一房两售”。开发商已履行了交付房屋的义务。所谓先买房子的买家不是真正的买家，也不可能与实际买家竞争，至于实际买家的产权证，只要开发商提前还清银行贷款，抵押登记就可以解除，为后买受人办理产权证扫清障碍。因此，开发商不应承担双重赔偿的民事责任；另一种观点认为，开发商在后一个销售过程中存在重大欺诈行为，导致未能履行合同。买方完全有权终止合同并要求双倍赔偿。分析：作者同意第二种观点。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》公布后，出卖人在签订商品房买卖合同后，未通知买受人，将房屋抵押给第三人或者将房屋出售给第三人，或故意隐瞒该房屋已被出售给第三方或重新安置该房屋以获得拆迁补偿，规定买受人可以要求解除合同，退还购房款和利息以补偿损失，并可要求卖方承担不超过已付货款两倍的赔偿责任。在本案中，开发商是否存在欺诈性售房行为是其是否承担双重赔偿民事责任争议的焦点。当后来的买家签署商品房预售合同时，开发商已经在银行登记了该房屋，但没有如实告知后来的买家，这构成了隐瞒合同的重大事项。买方签订购房合同的目的是获得该房屋的所有权，包括占有、使用、受益和处置该房屋的权利。房屋一旦抵押，将影响其所有权的功能。因此，如果后来的买家知道他购买的房子已经抵押给了银行，他最大的可能性就是放弃购买房子。事实上，当买受人在支付房价后办理产权证时知道该房屋已被抵押时，其解除合同的请求表达了其受骗后的心理状态。因此，开发商的行为应被认定为欺诈行为。第一种意见认为，开发商已将房屋钥匙交给买方，买方实际控制了该房屋，认为该房屋并非真正的一房两卖，因此得出的结论是，不能进行双重赔偿，但它忽视了所有权，而不仅仅是占有和使用权，还有收入和处置。买受人已支付房屋所有权对价，不能仅取得房屋使用权。这是其中之一。其次，根据现代各国物权法的规定，由于不动产物权和动产物权的不同，物权公示方式也有所不同。不动产以登记和变更登记为权利享有和变更的公示方式，动产以占有为权利享有的公示方式，占有权的转让为其变更的公示方式。法律赋予登记、变更登记、占有和交付以可信性。通过登记、变更登记和交付，公众可以了解物权的享有和变更。在房屋登记机关登记的财产所有人被推定为房屋所有人。因此，在房屋交易登记机关办理预售房屋登记的买受人依法被推定为房屋所有人，有权占有、使用、受益和处分登记为房屋所有人的房屋。因此，第一种意见是，买方不会与后来的买方竞争，这只是一种善意的投机。不能排除买受人有一天作为所有权人行使物权请求权的可能性，也不能排除买受人将来将房屋出售给他人的可能性。因此，实际买方的权利状态处于极其危险的境地。第三，开发商为后购房者获得房屋所有权扫除法律障碍的意图不仅仅是开发商应提前向银行偿还贷款并解除第一意见中提到的抵押。由于该房屋已经预售并登记为他人，从法律层面上讲，还需要达到登记买受人与实际买受人之间房屋转让的含义，购房人向开发商购买商品房的原始行为已成为购房人向他人购买“二手房”的行为，这就要求实际买家和注册买家的共同含义保持一致。而不是开发人员的单方面行为。同时，由于开发商违反合同约定，无法为买方办理产权登记，构成违约，合同目的（买方取得所有权登记，卖方取得价款）无法实现，买方可以终止合同 |
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