| 问题 | 如何解决房屋租赁合同纠纷 |
| 释义 |
严格遵守合同是合同法的一项基本原则。但是，当事人可以依照合同或者法律的规定享有解除权，以解除房屋租赁合同关系中合同的束缚，但当事人根据合同法有关规定约定的除外，在下列情况下，双方均有权终止合同： 1。终止承租人的权利。租赁房屋存在瑕疵（包括物权瑕疵），致使承租人无法使用的，或者承租人的利益受到严重影响的，或者因租赁房屋的损坏而不能在相当长的时间内取得使用收入的，或者合同目的不能实现的，承租人可以解除合同。《合同法》第231条规定：“租赁物因不可归责于承租人的原因部分或全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者拒绝支付租金；因租赁物的部分或者全部毁损、灭失而不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。《合同法》第233条规定：“租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人在签订合同时知道租赁物的质量不合格，承租人也可以随时终止合同。”《合同法》第233条仅限于租赁物的缺陷，而租赁物的缺陷仅限于“危害承租人的安全或健康”“程度。我们认为，对于租赁房屋的瑕疵，无论是物的瑕疵还是权利的瑕疵，只要符合《合同法》第94条第（4）项的规定，承租人可以要求解除合同。承租人因出租房屋的瑕疵要求解除合同的，应当符合下列条件：（1）对承租人使用收入的障碍必须严重。但是，出租房屋与承租人有特殊利害关系的，即使障碍不严重，承租人也可以解除合同。（2） 出租人未在通知期限内修复的。但是，如果维修不可能或可能，但与承租人无任何利益关系，则合同可以在不发出通知的情况下终止。《合同法》第233条规定的术语是“可随时终止”。但是，需要注意的是，前提是租赁房屋的缺陷已达到“危及承租人（包括共同居住者）的安全或健康”的程度。在这种情况下，即使承租人在签订合同时知道租赁房屋存在缺陷，也不影响其合同的终止。这不同于一般的合同终止规则，其立法理由是绝对保护人的生命和健康。本条相反的解释是，如果租赁房屋的缺陷不会导致“危及承租人的安全或健康”，并且在订立合同时承租人已知该缺陷，承租人将不会要求终止合同。出租人终止合同的权利。包括：（1）承租人违反约定的方式，或者不按照租赁房屋的性质将租赁房屋用于收入。《合同法》第219条规定：“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物灭失的，出租人可以解除合同，并要求赔偿损失。”承租人迟延支付租金，经出租人催告，逾期仍不支付租金的。《合同法》第227条规定：“承租人无正当理由不支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”承租人未经出租人同意，将租赁房屋转租给第三方。《合同法》第224条第2款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。” |
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