| 问题 | 抵押财产的出售是否有效 |
| 释义 |
【案例详情】 2008年5月8日，李某和张某向周某借款69万元，用于业务，但未能按时归还。2009年11月3日，周将李和张告上法庭要求偿还。11月19日，双方在法院达成调解协议。李和张将他们房子的一楼、三楼和四楼抵销给周偿还债务，但双方尚未办理房屋转让手续，周一直在一楼做生意。在此期间，在周的委托下，李和张以每月600元的价格将三楼租给了谭。2010年3月12日，李某和张某以19万元的价格将三楼出售给谭某，并办理了过户手续。同年4月1日，周得知此事，要求李和张向谭买回房子，但他没有这样做。周向法院起诉了李、张和谭，裁定房屋买卖合同无效 抵押房地产的销售是否有效 第一种意见是，如果李和张未经授权处置周的房产，且事后未经批准，则房屋销售合同无效 第二种意见是，尽管李和张已偿还了合同上的债务该房屋一、三、四层，未办理房屋所有权转移手续，仍享有房屋所有权。夫妻俩与谭先生签订的房屋买卖合同有效，转让登记已经完成。谭已取得三楼房屋所有权 第三种意见认为谭已善意取得该房屋。为了维护交易安全，合同应被视为有效 [评估] 作者同意第三种意见。销售合同有效，如下所述： 首先，尽管周在本案中没有办理过户手续，但周仍然取得了房屋所有权。《物权法》第9条规定：“房地产物权的设立、变更、转让、消灭，依法登记后生效；未经登记，不得生效，法律另有规定的除外。”。《物权法》第28条为“法律另有规定”，其中规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文件或者人民政府的征收决定造成物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文件或者人民政府的征收决定生效时生效。在本案中，李先生和张先生向周先生支付了房屋款，人民法院的调解书证实了这一点。因此，房屋所有权利第二，本案实际上涉及善意取得制度。《中华人民共和国物权法》关于“善意取得”的第一百零六条明确规定，无权处分人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权收回；除法律另有规定外，受让人有下列情形之一的，取得该房地产或者动产的所有权：（一）受让人转让该房地产或者动产是善意的；（2） 以合理价格转让；（3） 转让的房地产或者动产依法应当登记的，已经登记；不需要登记的，已经交付受让人。受让人依照前款规定取得房地产或者动产所有权的，原所有人有权向无权处分人要求赔偿损失。由此，我们可以看出善意取得的三个条件：一是受让人必须是善意的，不知道转让人其无权处分；第二，受让人支付了合理的价格；三是转让的应当登记的财产已经登记，不需要登记的财产已经交付受让人。这三个条件必须同时满足。在本案中，当李先生和李太太将房屋抵押给周先生时，他们没有办理抵押登记，而购买该房屋的谭先生不知道李先生和李太太无权处分该房屋。Tan A是真正的第三方。此外，谭支付了19万元的合理对价，并办理了转让手续。根据《物权法》的相关规定，谭某对该房屋的收购完全符合善意收购的条件。因此，从保护善意第三人的合法权益和市场交易安全的角度来看，买卖合同应当视为有效。 （作者单位：江西省新余市渝水区人民法院） 作者：黄伟 来源：路霸网 |
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