| 问题 | 如何认定商品房预售合同纠纷中的“重大误区” |
| 释义 |
【事件经过】 2003年11月23日，原告钱与被告房地产开发有限公司签订合同，同意原告（买方）向被告（卖方）购买原告（卖方）开发的一栋建筑的9号铺。该房屋为框架结构，一层楼高3.6m，二层楼高3.0m，建筑面积85.09m2，套间建筑面积82.80平方米，公共部分与公共房屋共用建筑面积2.29平方米。按建筑面积计算，房屋价格为3038元/平方米，房屋总价为258503元。本合同第八条“交付期限”规定，出卖人应在2004年12月31日前将验收合格的房屋交付买受人使用。合同第十条“规划设计变更”规定，经规划部门批准的规划变更或设计单位同意的设计变更，在结构形式、户型、空间大小、朝向等方面影响商品房质量或使用功能的，被告应在相关部门批准之日起10日内书面通知原告，原告有权在收到通知之日起15日内选择退房，被告应在原告提出退房请求之日起30日内返还已支付的款项，并按同期银行存款利率向原告支付利息 [法律解释] 本案值得思考的问题是如何恰当把握“重大误解”的适用范围在《商品房预售合同》中，商品房预售是平等主体当事人之间买卖未建成房屋（以下简称期房）的交易行为。商品房预售不同于现房销售的最大特点是，作为交易标的的商品房在交易时尚未完工，买受人只能利用出卖人提供的信息通过想象了解所购房屋的情况。因此，房屋竣工后的实际情况必然与买方的想象不同。因此，与同等条件下的现房销售相比，预售期房不仅价格低廉，而且对买卖双方的权利义务也有特殊要求，以保持交易的稳定性：一方面，买卖双方应确保买方的想象与未来房屋的真实情况之间的差异在合理范围内；另一方面，它也要求买方合理预见差异风险。所谓“合理”，是基于普通人在正常情况下的理解和承受能力。是否超出“合理”范围，是否影响买卖房屋的真实意图，是判断是否构成“重大误解”的标准。 作为消费者，本案原告在交易中处于弱势地位，而他所购买的房屋的具体情况只能通过被告的口头和书面描述来确认。但是，被告没有以实物或书面、口头形式告知原告该房屋的详细结构，以便原告能够正确理解该房屋的基本结构。从该房屋竣工后法院的现场检查结果来看，该商铺虽然仍可以使用，但确实存在空间狭小、结构低矮、凹陷明显等问题，尤其是二楼。这是普通人在正常情况下根据被告提供的信息无法想象的。也会给房屋使用者带来不便和不适，这显然不符合原告购房的真实意图。因此，原告声称在购买房屋时对房屋的空间结构存在重大误解，应予以支持 |
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