| 问题 | 如何完善建设工程价款优先受偿权行使条件 |
| 释义 |
根据《合同法》第286条和《批复》，承包人行使优先受偿权有三个条件：一是发包人未按合同约定的时间和进度支付工程价款；二是：，承包人催告发包人在合理期限内支付价款，发包人逾期不支付的；三是承包人催告发包人在合理期限内支付的，必须在工程竣工之日或合同约定的竣工之日起六个月内行使。实践中，发包人不按约定向承包人支付工程价款的情况时有发生，但承包人很难实现优先受偿。究其原因，主要是法律对通知期间和排除期间的规定存在缺陷，在设定优先权行使条件上对承包人明显不公平。首先，合同法和批复没有明确规定承包人督促发包人支付价款的合理期限，导致实践中适用标准不统一，而发包人往往采取反措施损害承包人的合法权益，要求较长的催告期限；其次，虽然《批复》规定，承包人行使优先受偿权的期限为6个月，但规定自竣工之日起计算约定的竣工日期往往使承包商的美好愿望化为乌有。根据实践经验，工程价款的确定一般以工程竣工和双方竣工结算为依据。按照广泛实施的《建设工程施工合同示范文本》规定，竣工结算一般需要三四个月，加上一个月的付款履行期和至少一个月的通知期，即接近或超过六个月的排除期。一方面，业主往往采取各种手段拖延结算，以达到拖延工程款的目的。同时，一旦超过六个月，承包人将不能要求优先赔偿。即使工程价款的确认可以在排除期内完成，发包人也可以将已验收的工程出售给第三人，使承包人的优先受偿权失效。针对法律对优先权行使条件缺乏规定的问题，可以考虑从以下几个方面加以完善：一是明确约定承包人催告发包人支付价款的合理期限；二是明确约定承包人催告发包人支付价款的合理期限明确支付价款；二是将优先受偿权期间的起始时间改为工程价款确定之日，适当缩短优先受偿权期间；三是明确优先受偿权的支付期限，为防止发包人将房屋出售给第三人，避免承包人优先受偿权的适用，应在工程竣工后一定期限内建立房屋出售公示制度。发包人办理产权转让时，应提交已按约定支付工程价款的证明，否则所有权不予转让。另外，从权利义务平衡的角度出发，对承包人行使优先权也应加以一定的限制。施工合同的履行期限通常较长，价款的支付主要是分期支付。工程移交后，业主通常仍有部分价款未支付。如果承包人在这种情况下能够不受限制地行使优先受偿权，发包人和其他债权人的权利将处于非常不稳定的状态。因此，承包人只有在未支付价款占应支付价款一定比例时，才能行使此项权利。你知道吗 |
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