| 问题 | 违章建筑租赁合同有效吗 |
| 释义 |
1、 违法建筑的定义在我国相关法律法规中，对什么是违法建筑没有明确的定义。严格从字面解释，违反法律规定建设的建筑物、构筑物可以称为违法建筑。法律规定包括全国人民代表大会及其常务委员会制定的法律、行政法规、部门规章和地方性法规，内容包括规划建设、土地管理、建筑设计与施工、室内外装饰装修、消防等方面的规定，规划、环保管理、文物保护、交通运输等多个方面，范围非常广。但从现行法律规定来看，多数情况下的“违法建设”并不是泛指所有违反法律规定的建筑物，而是具体指违反《土地管理法》、《城乡规划法》等建设工程建设的建筑物、构筑物规划审批程序，如未经规划许可建设的房屋、逾期未建的临时建筑等；二是违法建筑租赁合同的有效性。1以违法建筑为标的物的租赁合同，不因违法标的物而视为无效。现行法律没有规定以违章建筑为标的的租赁合同无效。虽然《商品房租赁管理办法》第六条规定不得出租违法建筑，但根据《中华人民共和国合同法》适用的有关规定，《办法》属于部门规章；“合同法施行后，人民法院确认合同无效的，以全国人民代表大会及其常务委员会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以当地法律、行政法规为依据”。违反本办法的，不直接导致租赁合同无效。法律对合同效力有特别规定的，从其规定。如《关于审理城市房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》明确规定，房屋租赁合同标的未经规划许可建设的建设项目、临时建筑未经批准的或者按照批准的内容建设，超过期限的临时建筑无效，但在一审庭审结束前未经批准的，可以采取分批程序救济。最高人民法院2009年发布的《关于审理城市房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人与承租人订立的租赁合同，对未取得建造权的房屋无效工程规划许可证或者未按照规定建造的建设工程规划许可证。但是，一审辩论未结束，取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定其有效。”。第三条规定：“未经批准或者未按照批准的内容建造的临时建筑，出租人与承租人订立的租赁合同无效。但是，在第一审法院辩论终结前，经主管部门批准的，人民法院应当认定为有效。租赁期限超过临时建筑使用年限的，超出部分无效。但在第一审法院辩论终结前，经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期限有效。” 这一规定与《城乡规划法》第六十四条至第六十六条所说的违法建设相对应，即：，《城乡规划法》第六十四条规定：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，县级以上地方人民政府城乡规划部门责令停止建设；尚不能采取纠正措施消除对规划实施影响的，限期改正，处5%以上10%以下的罚款对不能采取纠正措施消除影响的，限期拆除；不能拆除的，没收实物或者违法所得，可以并处建设工程造价10%以下的罚款。”第六十五条规定：“未依法取得《农村建设规划许可证》或者未按照《农村建设规划许可证》的规定在乡、村规划区内进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设，停止施工限期改正；逾期不改正的，可以拆除。”。第六十六条规定：“建设单位和个人有下列行为之一的，当地市、县人民政府城乡规划主管部门责令限期拆除，可以并处临时建设工程造价一倍以下的罚款：（一）未经批准擅自进行临时建设的；（2） 未经批准擅自进行临时建设的；（三）超过批准的期限不拆除临时建筑物、构筑物的。”。对于法律没有明确规定的违法建设租赁合同，应当依照合同法的规定确认合同的效力。依法审查是否具备合同成立和生效的必要条件，是否符合合同法第五十二条规定的无效条件，全面认定合同的效力。三是租赁合同认定无效后，违法建筑的业主即出租人可以按照租金标准要求收取入住费。根据《关于审理城市房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人要求按照合同约定的租金标准支付入住费的，人民法院一般予以支持，“合同虽然无效，但承租人在租赁期内实际使用违法建筑的，应当对个人所有的财产支付相应的占用使用费。 需要指出的是，根据《商品房租赁管理办法》第二十一条规定，出租违法建筑的，由市人民政府建设（房地产）部门责令限期改正，没有违法所得的，处五千元以下的罚款；有违法所得的，可以处违法所得一倍以上三倍以下三万元以下的罚款。你知道吗 |
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