| 问题 | 按揭后租房是否违法 |
| 释义 |
按揭后租房违法吗？ 抵押后出租房屋是违法的，但经抵押权人同意的除外。根据我国《民法通则》和《担保法》，抵押权是担保债权的一种方式。债务人或者第三人不转移对抵押物的占有。抵押权只是在抵押物的价款发生变化之前取得提前给付的权利，抵押人仍然对抵押物享有所有权。正因为如此，法律作出了相关规定：《物权法》第一百九十条规定，抵押物在抵押合同订立前已经出租的，原租赁关系不受抵押的影响。抵押权成立后，抵押物出租的，租赁关系不对抗已登记的抵押权。《高级人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条还规定，抵押人出租抵押物的，抵押权实现后，租赁合同对受让人即有抵押权的房屋不具有约束力仍然可以出租，但由于抵押权在先，抵押权实现时，承租人没有优先购买权，买受人不再履行原租赁合同。因此，房子抵押后可以出租。第二，抵押房屋如何出租虽然房屋抵押后可以出租，但抵押房屋毕竟与普通房屋不同，所以在出租问题上存在一定的差异。 如何租赁抵押房屋？出租抵押房屋的程序大多与出租其他房屋的程序相同，但必须注意以下几点：抵押人出租抵押物时，抵押人未书面通知承租人该房屋已抵押的，因出租抵押物给承租人造成损失的，抵押人应当承担责任；抵押人书面通知承租人该物已抵押的，承租人应当承担因实现抵押而造成的损失。因此，出租人在租赁抵押房屋时，必须书面告知承租人房屋已抵押，否则将不得不承担由此造成的损失。第三，住房抵押贷款的风险。随着经济的发展，目前可作为抵押物的资产越来越多，行业跨度也越来越大。因此，对于抵押物的评估，银行纷纷求助于评估机构。但受利益驱使，一些鉴定机构不惜出具虚假鉴定报告。借款人申请贷款时，评估费由借款人支付，评估机构可以故意提高该房地产的评估价格，使贷款可以申请更多的贷款；银行拍卖用于抵押的房地产时，评估机构会故意降低该房地产的评估价格。 2。首先，抵押物难以处分。按照“卖不破租”的原则，如果“先租后贷”，即使借款人不能按期还贷，由于租约仍然有效，信用社也很难对抵押物进行处理。二是租金收入难以获得。借款人与银行签订借款合同前，借款人与抵押房地产承租人签订长期租赁协议，要求承租人一次性支付租赁费的；或者借款人以明显低于市场价格的租金将房屋出租给关联方的，即使信用社取得产权，也很难获得租金收入来偿还贷款。 3。注册风险。第一种是错误注册。向主管部门办理抵押贷款登记是保证贷款合同生效和优先受偿的必要条件。但目前存在重复登记、登记部门个别人员出具虚假登记证明等问题，导致贷款纠纷发生时，信用社无法对抗第三人，权益得不到保障。第二是“一事多费”的风险。我国《担保法》规定：“财产抵押后，财产价值大于有担保债权余额的，可以再抵押，但不得超过余额。”借款人将该房地产抵押给多家银行后，一旦破产，处置难度很大实现抵押房地产。 4。我国《担保法》规定，抵押贷款经主管部门登记后，可以优先受偿。但也有一些例外。一是建设工程价格优先。最高人民法院发审[2002]16号文明确指出，根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，建设单位的优先权优先于抵押权和其他债权。二是税收优先。《税收征收管理办法》第四十五条第一款规定：“税务机关应当在无担保债权之前纳税，《条例》规定，只要纳税人的不纳税行为发生在纳税人以其财产设立担保之前，即纳税人先欠税后以其财产设立担保的，税收优先于担保物权的私权。 5。 由于市场经济的发展，商品价格波动频繁，特别是近年来房地产价格的大幅上涨，当前房地产市场低迷，房地产价值难以把握，市场风险较大。美国目前的次贷危机就是一个很好的例子。 6。流动性风险。首先，实现成本很大。抵押物的处分一般要经过起诉、评估、拍卖等几个环节，每个环节的费用都要由信用社提前支付。除了本金和利息之外，还经常出现破产问题。其次，流动性难以实现，尤其是以乡镇房地产作为抵押物时。由于怀旧、亲情观念的局限，拍卖抵押品时，往往出现想买不敢买的情况。三是执行难。由于部分贷款人缺乏公信力和法律意识，当其经营存在风险时，便开始以低价暗中出售抵押房地产。然而，有些人因为贪图便宜，私下签订买卖协议，然后实际占有。这种情况虽然不受法律保护，但信用社起诉、申请执行的效果并不理想，往往导致打赢官司、赔钱。此外，最高人民法院于2004年底出台了《人民法院执行民事查封、扣押、冻结财产的规定》，规定被执行人及其家属生活所必需的住宅只能查封，不得拍卖，出售或付清。现实中，贷款户的按揭房一般都是生活用房，即使有多余的房屋，也很难与生活用房分开。因此，许多信用合作社在发放贷款时没有考虑到这一点，这往往导致无法处置抵押品。 以上是Liba网站为读者编辑的相关内容。按揭后租房并不违法，但承租人会有一定的风险。如对按揭有任何法律问题，欢迎咨询。你知道吗 |
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