| 问题 | 承租人优先购买权与抵押权的竞合与处理 |
| 释义 |
如何处理承租人优先购买权与抵押权的竞合？ 我国《物权法》第190条规定：“抵押物在抵押合同订立前已经出租的，原租赁关系不受抵押权的影响。抵押权成立后租赁抵押物的，租赁关系不与登记的抵押权相抵触。”由于抵押权设定在租赁物上，租赁权不受抵押权的影响。因此，抵押权实现时，如果抵押权人想通过抵押取得抵押物，抵押权与承租人的优先购买权就会发生冲突。那么，抵押权与租赁权重叠时，如何协调两者之间的冲突呢？从表面上看，抵押权是一种担保物权，而承租人的优先购买权是以债权为主的租赁权。因此，抵押权具有优先权。不可否认，优先购买权来源于租赁权。没有租赁权就没有优先购买权，但优先购买权有其独立的功能和保护目的。法律设定优先购买权是为了保护承租人取得租赁物所有权的机会。抵押权人要取得抵押物，必须在承租人放弃优先购买权的情况下才能取得，因此优先购买权优先于抵押权人的抵押权。另一方面，抵押权只是优先受偿权。优先权在于抵押物的价值，而不是抵押物的所有权。优先购买权只有在符合合同条件时才能行使。承租人行使优先购买权不影响抵押物价值的实现，即承租人行使优先购买权不妨碍抵押权人实现房屋担保的债权。根据《物权法》的有关规定，我国在不动产抵押方面采取登记主义，只有登记才能产生对抗善意第三人的效力。据此，登记抵押可以对抗设定的租赁权，而未登记抵押不能对抗设定的租赁权。具体地说，登记的抵押可以对抗租赁关系。已登记的抵押房地产出租的，不适用买卖不违反租赁的规定，即租赁关系不与已登记的抵押权相抵触。抵押权实现后，买受人可能因对标的物承担租赁权而不愿高价购买，致使售价不足以清偿有担保债权，抵押权人甚至有权要求解除租赁关系。因此，除非抵押权人同意租赁权的存在，否则租赁权就不存在，因此优先购买权就不能产生，抵押权与优先购买权之间不存在冲突。未登记的抵押权不得侵害承租人的优先购买权。我国对不动产和不动产抵押实行登记成立原则，未经登记不生效。因此，如果抵押物没有登记，抵押权就不存在，只有承租人的优先购买权存在，本案不存在竞合问题。 以上知识是小编对“如何处理承租人优先购买权与抵押权的竞合”问题的回答，如何处理承租人优先购买权与抵押权的竞合，主要是抵押合同或租赁合同。欢迎需要法律帮助的读者到法律咨询网进行法律咨询。你知道吗 |
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