| 问题 | 出租违法建筑的房屋租赁合同的效力及其处理办法 |
| 释义 |
【案例】原告李先生将自建房屋出租给被告张先生。2000年，双方签订了房屋租赁协议，约定租赁期限为一年，年租金为2.7万元。租赁期满后，双方口头同意续租一年。但到期后，被告人张某拒不支付租金，继续使用违建房屋。现原告李某要求被告张某腾退房屋，并拖欠租金2.7万元。第一，租赁合同是否有效。理由是，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十二条和《商品房租赁管理办法》第六条的规定，未依法取得房屋所有权证的违法建筑不得出租。只有依法登记的房屋权利才受法律保护。原告与被告签订的房屋租赁协议无效。 2。本案因合同内容不合法而无效。根据《民法通则》第六十一条和《合同法》第五十六条、第五十八条、第五十九条的规定，有三种处理方式：返还财产、赔偿损失、追缴违法所得。在司法实践中，解决这一问题有三种途径。第一种方法是“无效”就是“有效”。具体做法是，因合同无效，但经双方当事人约定，被告已使用了原告所拥有的违法房屋，应当支付使用费。标准是指市场价格，金额一般与双方约定金额相同。考虑到被告已使用2年，拖欠1年，被告应支付1年2.7万元并腾出房屋。原告履行合同的期限应维持一年。这种处理方式在当今社会比较流行，但处理结果只是对违法建设行为给予了法律保护，保护了原告和被告双方的利益。第二种意见是驳回原告的请求，没收其违法所得。理由是原、被告订立的租赁合同违反国家有关规定，无效。无效的主要责任在于原告，因为他没有房屋所有权证，但被告在签订合同时，没有严格审查争议房屋的权利是否完整，他知道建造是违法的，就与其签订了合同，所以他也有一些缺点。原告收取租金等违法所得。对于一般无效民事行为产生的违法所得，应当收缴而不是追缴，包括合同履行中约定交付和约定不交付获取利益。因此，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第三款的规定，本案应当作出如下判决：没收原告违法所得2.7万元和预期所得2.7万元。第三种意见认为租赁合同无效。出于同样的原因。根据《中华人民共和国民法通则》第六十一条的规定，无效的处理方式有三种：返还财产、赔偿损失和追偿。本案中，由于原告的出租行为没有损害国家、集体等利益，被告使用了原告的房屋，因此被告应当按照房管部门规定的数额支付使用费，而不是双方约定的租金。原告根据无效合同取得的2.7万元房屋租赁款，应当依法返还被告。法院应当向房地产管理机关提出司法建议，对违法建筑的业主进行整顿和处罚。因此，本案判决被告应向原告支付2年房屋使用费（经房管部门批准），原告应退还被告2.7万元房屋租金。同时，将司法建议书报送房地产管理部门。你知道吗 |
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