| 问题 | 房屋租赁合同未经登记仍然有效 |
| 释义 |
2003年5月26日，韩×生与本案外人顾某将共同拥有的房屋出租给严×斌，并签订房屋租赁协议。协议已就转租和分包事宜达成一致。在租赁期内，经出租人同意，颜斌可以转租、分包。2006年10月28日，经出租人韩×生同意，严×彬将原租赁合同中的部分房屋转租给刘×英、马×丽。2008年4月15日，刘某英、马某丽以闫某斌为被告，韩某胜为第三人，向河南省商丘市凉原区人民法院提起诉讼，请求法院使房屋租赁合同合法有效。第三人韩×生说，原租赁合同和转租合同没有登记备案。根据《城市房屋租赁管理办法》，应当向房地产管理部门办理登记手续，双方合同均无效。此外，经查，原租赁合同中的一部分房地产已于2005年8月26日被禹城县人民法院拍卖。良源法院认为，被告人闫×斌与第三人韩×生于2003年5月26日签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，合同内容符合法律规定，应为有效合同。根据《合同法》的有关规定，经出租人同意，承租人可以将租赁物转租给第三人。被告人严斌根据原租赁合同，将租赁房屋转租给原告刘英、马丽，并征得出租人韩胜胜的同意。转租合同的签订是双方真实意思表示，不违反法律规定，应认定为有效合同。 第三方韩×生称，原租赁合同和转租合同没有登记。根据《城市房屋租赁管理办法》，向房地产行政主管部门办理登记手续。法院认为，根据《中华人民共和国合同法》，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续并生效的，从其规定。”。合同的效力依照法律、行政法规的规定确定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十三条规定：“房屋租赁的，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁目的、租赁价格、修理责任等双方权利义务，并向出租人登记本条不以登记为合同生效的条件。该条中的“不”只是一个主张性条款，而不是强制性条款。因此，该条款不是合同生效的条件。我国《合同法》以充分尊重意思自治为原则，对合同无效的认定标准采取严格原则，其目的在于鼓励交易，繁荣经济。因此，法院不支持第三方认为合同无效的观点。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（以下简称司法解释）第九条第一款的规定，判决书如下：原告刘英、马丽与被告严斌于2006年10月28日签订的房屋转租合同为有效合同。分析尽管建设部颁布的《城市房屋租赁管理办法》规定出租房屋应当登记备案，但根据合同法及其司法解释，不违反法律、行政法规强制性规定的合同具有法律效力，而《城市房屋租赁管理办法》只是部门规章，不是法律、行政法规，违反规定只构成行政违法，合同不能认定无效。根据《城市房地产管理法》第五十三条的规定，房屋租赁时，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁目的、租赁价格、维修责任等双方权利义务，并向房地产管理部门备案。建设部颁布的《城市房屋租赁管理办法》第十三条规定，房屋租赁应当登记。租赁合同签订、变更、终止的，当事人应当向房屋所在地市、县人民政府房地产管理部门登记备案。根据上述规定，可以看出我国房屋租赁登记制度并不影响租赁合同的效力。租赁合同登记备案制度主要是防止国家税费流失，防止当事人非法出租房屋。另一个目的是对房屋（含租赁）等不动产的交易或者产权的设立等进行公示，保护第三人的合法权益。
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