| 问题 | 买哪种二手房，合同可能无效 |
| 释义 |
1、 共有产权的房屋，经共有人同意，才能依法完成共有产权房屋的销售。因此，在二手房交易中，首先要核对房屋所有权证上是否有共有人。如果是这样，所有共有人都应签署相应的合同。 杨律师要特别注意一点：有的情况下，房屋所有权证上只有一个人的名字，但也可能有合法共有人在房子里。最典型的案例是夫妻所有的房产登记在夫妻一方名下。在实践中，纠纷也相当多：有的在离婚期间通过过户的方式转移财产，有的因房屋升值而以此为由收回。 在二手房交易中，如果出卖人已婚，无论房产证上的配偶是否登记为共有人，杨*Zhan律师建议要求出卖人的配偶提供相应的证件证明其同意。在现场看房的时候，也要注意是否还有其他共同居住的人，这些人有没有什么意见。多加小心，避免不必要的麻烦和纠纷总是对的。二是没有产权证的房屋是可以取得产权证，但暂时没有取得产权证的情况。商品房的产权证办理往往是一个需要一定时间的过程，可能需要几个月甚至一两年的时间。如果开发商有什么问题，三五年后可能就无法申请产权证，甚至无法拿到产权证。 在取得产权证之前，商品房的原购房者可能出于某种原因想出售。在这种情况下，签订买卖合同是有效的，但这种交易的风险相对较大，特别是当卖家的房产证短期内无法办理时，未来的变数太多，因此购房需要谨慎。 购买时，建议找律师起草一份比较完善的协议，并根据各种可能的情况提前制定应对方案。根据《中华人民共和国物权法》的规定，房屋所有权须办理产权登记，因此房屋所有权的转移必须进行。但是，如果房屋被司法机关抵押或者查封，在此期间不得转让。在还清贷款之前，房子将抵押给银行。由于某种原因，该房屋可能被司法机关查封或者保全。 财产抵押或查封不改变所有权。理论上，业主有权签订销售协议进行销售。但是，在抵押权解除或者查封前，所有权不得转让。以银行贷款作抵押是很常见的。购买时要注意保证出卖人及时还清贷款，解除抵押。一般来说，正常的操作风险是可以避免的。实用法律知识 然而，如果所购房屋被法院查封，就意味着出卖人或房屋涉及重大纠纷，对买受人来说风险太大。很有可能房子会被拍卖，房产不会被收购，所付的钱就得追讨。杨律师建议，在正式签订合同前，最迟在付款前，要到房管部门核实房产的抵押和查封情况。四是已纳入拆迁通知范围的房屋，禁止转让所有权。房子很快就要拆迁了，拆迁款一般是给房主的。现在买房显然没有必要。如果你想买的房子有纠纷，特别是产权纠纷，你买的时候要慎重决定。如果可能的话，你最好不要买。经常涉及房产纠纷的房屋，纠纷的另一方会在法院申请财产保全，这就是我们在提示7中所说的。但也有诉讼期间不申请保全的情形。 即使可以合法取得纠纷房屋的所有权，也最好远离麻烦，不是吗？因此，如果你知道房子是有争议的，你应该综合考虑后再做决定。6出租房屋在出租期间可以交易。但要提醒双方注意两个问题，否则很可能导致买卖关系无效和买卖双方损失： 首先要注意“承租人优先购买权”。《合同法》第二百三十条规定：“出租人出售出租房屋的，应当在出售前的合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。”。意思是房屋所有人出售房屋的，在同等条件下，房屋承租人有优先购买权。 房屋所有人出售房屋时，如果有承租人，应核实承租人是否已购买房屋。没有购买意向的，应当要求承租人提供放弃购买的书面证明。 合同法没有规定“合理期限”是多长，一般的理解是三个月。这是因为《城市私人住房管理条例》第十一条规定，“出售出租房屋的房屋所有人应当提前三个月通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买权。”第二是要注意“卖不破租”。根据《合同法》第229条规定，租赁期间租赁物权属发生变化的，不影响租赁合同的效力。 这是“买卖不违背契约”，许多人往往没有注意到这一点。许多新房主买了房子，想赶走原来的房客。他们以为原来的租房合同是原业主签的。现在我是主人了。我说了算，原来的协议不值得算。这种想法是完全错误的。新主人也应该接受原来的租赁协议，因为你买的是有这种租赁关系的房子。除非原业主在交房前解除原租赁合同。 基于“卖不破租”的原则，杨占律师特别提醒，购买二手房时，如果房屋是出租的，买受人应与原所有人、原承租人确认原租赁协议的内容，了解他作为新主人的未来权利和义务。此外，还必须就租金的收取以及何时向新业主支付租金达成明确协议。如果原房主已经预收租金或押金，原房主预收的租金和押金如何处理，将来租赁协议到期或终止时，谁来退还预收的押金和租金，也要协商确定。最好通过三方协议来确认，以免发生纠纷。 以上是司法实践中遇到的房屋权属或实际情况等可能影响房屋交易、转让和使用的一些常见问题的总结。 最重要的是这里！这看起来很复杂。其实，最让人担心的问题是房子不能转让，双方的权利都会受到影响或合同无效。二手房的权属证明是否可以由小区律师直接核实。无论是房屋产权有问题，还是涉及抵押登记查封，房屋土地管理部门都可以知道，如果得出没有问题的结论，应该可以交易过户。 当然，这些房屋的土地管理部门不知道是否还有其他纠纷没有保存，是否出租。你应该注意他们。你知道吗 |
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