| 问题 | 在上海买二手房需要注意哪些问题 |
| 释义 |
第一步是要求出卖人提供产权证、身份证件、资格证明等证件。房产证是证明房屋所有权的唯一凭证。没有房产证，交易就有风险。房屋所有人凭房产证可以将房屋抵押或者转售。因此，最好有房产证，以免日后发生纠纷。 第二步是向相关房地产管理部门核实所购房产的产权来源和记录，包括业主、档案号、登记期限、成交价格等；第三步是核查房屋是否有债务负担。此外，购房者还需要知道房屋是否抵押，是否被法院查封，是否与他人合租。产权不清、有纠纷的不得购买。注意房产证上的业主和卖方是否为同一人。其次，要查清购房来源是否是允许出售的房屋。一般来说，军队、医院、学校的公房只有在原单位盖章后才能出售。另外，别忘了知道房子买了多久，土地使用期限是多久。如果一套房子的土地使用权只有40年，而业主使用了10年以上，那么买受人按照同一区域拥有70年土地使用权的商品房价格来衡量，是不划算的。有没有拖欠物业管理费、水电煤气费等。我们要仔细检查房屋周围是否有噪声、煤气、水污染、垃圾等污染源，以及周围环境、社区治安、卫生等情况，对房屋配套设施的调查主要包括：水质、水压、供电能力、，燃气供应、供热、收费标准和电视接收的定义。如果你拜访你的邻居，你会对这里的环境和生活便利有更好的了解。 其次，如果通过中介找到房子，一定要选择找正规的中介公司。这些问题一般都不大。毕竟，一些大机构服务不好，一些小机构服务好。要确保中介公司不违规。一些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款中为购房者提供零首付服务，即购房者支付的购房款全部可以从银行骗取贷款。如果买方认为他是在利用银行，他可能要承担全部责任。 第三，建议特别关注中介在购买二手房过程中的差价行为。很多购房者只面对中介公司。他们不清楚房子的具体情况，也看不到真正的业主。在这个过程中，会出现比较大的价差。可能170万元被拿走，185万元卖给你。不少中介公司利用这种方式赚取差价。现在也有很多人选择避开中介，直接与业主交涉。类似的线下交易中心、第三方监管等渠道可以更好地保障资金交易的安全。 第四，如何通过中介支付购买二手房的首付或定金，通常需要签订两份合同，即与房屋产权人签订的《销售合同》和与中介公司签订的《房地产中介合同》。房地产中介合同在法律上称为中介合同。在签约前，我们要对其资质进行审查，看其是否办理了工商登记手续。第二，审查对方的委托书，确认对方是卖方的法定代理人。要与中介公司签订统一规范的委托代理合同。合同中应明确代理方式、报酬、代理期限和代理权限，并特别注意是否加盖公章和有关日期。购房人在签订《房地产代理合同》或者《销售合同》时，应当支付购房首付款或者定金。切记亲自交给卖方，卖方应出具收据。对其他人，必须审查对方的委托书，确认对方是否为卖方的合法代理人。除了选择信誉好的品牌中介公司和专业负责的经纪人外，在选择买房时，一定要多次实地看房。 第五，必须明确是否在初步协议中记下认购或存款。购房者在二手房交易合同谈判中往往处于不利地位，其主要原因是他们已经交纳了“定金”。我国第八十九条规定，当事人可以约定一方向对方支付定金，作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵价或者追回。支付定金的一方不履行约定义务的，无权要求返还定金；接受定金的一方不履行约定义务的，应当双倍返还定金。几乎所有的认购书都把认购款写成“押金”。在二手房交易过程中，签订认购书和定金后再签订二手房买卖合同并不是签订二手房买卖合同的必要程序。双方协商一致后可直接签订合同。如果商品房买卖合同未签订，购房人可以无后顾之忧地退房。二是将“定金”记为“定金”、“预付款”、“定金”、“定金”、“定金”和“合同款”，这样一旦房屋买卖合同未签订，就应退还货款。第六，原业主迁出户口时必须在房屋买卖合同中注明。在买卖二手房时，人们最关注的是房产证、土地证等，而往往忽略了户籍迁移的问题。根据户籍管理政策的相关规定，一户只能登记一人。原来业主的户籍还没迁走，新业主的户籍就不能搬进来了，这自然会影响到以后孩子上学等一系列问题。购买“二手房”需迁出原业主户籍，新业主及其直系亲属才能办理入市手续。为避免户籍转移带来的问题，购房者在购买二手房时要加强自我保护，签订户籍转移条款，不仅要明确约定原业主的户籍迁出时间，同时也明确了不及时搬迁的法律后果。必要时，可与原业主到当地派出所确认其户籍是否已全部搬迁，然后办理产权手续或结清购房款。合同中必须注明“甲方（出卖人）应在日内办理户口迁移手续，不得延误。”它还商定了对未能按时迁出的惩罚措施。 第七，在正常情况下，房屋应在房屋移交登记过户之日付清全部房款。房屋不能按时交付，买受人未取得房产证的，视情况暂扣部分房款，不付清全部房款。对此，要在《房屋买卖合同》中注明暂扣房款的具体数字。因为在办证审批过程中，如果手续有问题，就不能办理房产证。最后，按照房地产交易的规定，领取房产证时，必须亲自到场。因故不能到场的，应提前办理委托公司领证手续。第八，在谈到中介费之前，不要签署任何文件。你知道吗 |
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