| 问题 | 关于买房的法律风险 |
| 释义 |
从房地产纠纷法律咨询的知识来看，可以说在购房者与开发商的关系中，市场风险大多由购房者承担。因为购房者对开发商可能存在的风险是不能按时足额支付房款，但由于商品房消费信贷的普及，购房者的支付风险大大降低，开发商基本没有太大风险。然而，购房者付款与开发商交房、房屋产权改善之间往往存在时间差。这样一来，由于购房者与开发商之间存在严重的“信息不对称”，开发商存在大量的“道德风险”，购房者承担了太多的风险，购房者承担了太多的风险，遭遇了太多的不幸。这些风险和不幸如下： （1）开发商隐瞒无开发资质或无商品房房地产预售许可证，对外销售房地产。一般来说，这类开发商自身资质较差，也没有诚意可言，以至于购房者付完房款后，一般无法获得预定的房子。合同宣告无效时，只能收回同期银行贷款本息。但在取得判决权利之前，缺乏诚信的开发商已经将房款挪作他用或携款逃逸，最终判决的权利无法实现。（二）开发商恶意销售商品房。尤其是房价高企时，开发商往往在合同的“实测面积与临时实测面积之差”条款中规定，当实际面积超过约定面积一定程度（一般为3%）时，购房者不得解除合同，只能按合同价补足。这样，当房价下跌时，购房者不能要求以交房时的市场价补足，构成无故违约。更为严重的是，可能导致开发商超出预售许可面积，使商品房超面积部分无法办理产权登记。对于“缩水”的商品房来说，最大的问题之一就是达不到预期的使用面积，房屋的用途也有限，但不能重新选择。（3） 商品房逾期交付的原因是多方面的，但多数法院片面强调合同的实际履行，使买受人无法摆脱合同而做出新的选择。另外，在现行的《甲方逾期交货违约责任》标准文本中，一般规定，如果甲方在几个月后仍不能交货，则只能终止合同并获得已支付违约金的20%或在获得已支付违约金的10%后继续履行合同，而不能终止合同在逾期交房过程中房价下跌时给予价格到期状态。开发商单方面对房屋设计进行了重大调整。这是开发商的重大违约行为，但现行格式合同在违约责任设计上不合理，只规定开发商应返还房款并支付一定利息。据此，当购房者因为不满大的设计调整而退房时，往往失去了找更好房子的机会，或者不得不花更多的钱去寻找。由于这一机会成本的损失在文中没有明确规定，预计索赔成功率很低。（5）房屋的“裂缝”和“渗漏”是一个大问题。一般认为0.3mm以内的裂缝是一个合理、安全的使用范围，但如果顶层或卫生间的地面或外墙存在0.3mm以内的裂缝，雨水或平时漏水是不可避免的，装修效果差，过程也很烦人，此时，买方只能承受。 有关房地产的更多法律建议，请访问律师网为社区提供法律咨询和法律援助在线咨询。你知道吗 |
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