| 问题 | 以……名义买房的法律风险分析 |
| 释义 |
案件一2005年，原告曹某购买了一套房屋，为了从银行贷款，将房屋登记在朋友丁某名下，然后成功获得了24万元的住房贷款。在此过程中发生的一切费用由原告支付，相关权证和借款凭证由原告保管，借款也由原告按月支付。2007年10月，原告曹某将房屋出售给本案外人李某。双方签订了购买协议，李某交了8万元定金。后来，因被告人丁某拒绝协助过户，交易失败。原告曹某依法返还双倍定金16万元。原告要求法院确认房屋所有权，并判令被告赔偿经济损失人民币8万元。被告人丁某辩称，房屋权属应当登记。他对原告与李某的交易不清楚，不应承担原告的损失。 问题：曹国伟能收回投资的房子吗？曹某能得到8万元赔偿吗？2002年，被告宋某委托中介公司与原告潘某在购房过程中进行协商，取得潘某的同意，取得潘某的身份证，以潘某的名义购买了北京市昌平区东小口镇某房屋，该房屋位于北京市昌平区东小口镇10号楼1206室社区。该房经济适用，建筑面积106.67平方米，总价282676元，交付期为2002年4月21日。2002年4月9日，宋某以潘某（借款人）的名义，与中国农业银行北京市某区支行（贷款银行）、北京某房地产开发有限公司（担保人）签订个人住房抵押合同，借款22万元购买上述房屋。2004年2月24日取得房屋所有权证，登记业主为潘某。潘某购买时没有支付任何费用。房子交付后，宋住在房子里。2007年1月，潘某向北京市昌平区人民法院提起上诉，称其于2002年以按揭方式购买了北京市昌平区东小口镇某社区10栋12楼6号一套房屋后，他委托以前的同事照看和管理房子，因为工作需要他长时间不在家。2006年底，他回到北京时，发现上述房屋已被宋某占用。因无法联系同事，也无法说服宋某腾出房屋，他起诉：要求法院判令宋某腾出北京市昌平区东小口镇某社区12/10号6楼的一套房屋。 问题：宋投资的房子丢了吗？ 结果：一赢一输 点评： 两起案件均为借用他人身份证件以他人名义购房引发的房屋权属纠纷。在现实生活中，一些人由于某些特殊原因或为了达到某种特殊目的，往往以他人名义购房，由此引发一系列纠纷。实际出资人的房屋权利是否受法律保护，首先要把握以下两个法律问题：一是如何界定实际出资人与名义产权人之间的法律关系；二是确定房产权属的依据是什么。 关于第一个问题，实际投资者与名义产权人之间的关系是委托合同，名义产权人是隐名代理人。本案中，实际出资人经名义产权人同意，要求名义产权人签订房屋买卖合同，以其名义办理抵押贷款手续，以其名义办理房屋产权。可以理解，名义产权人接受实际出资人的委托，以自己的名义帮助实际出资人处理购房行为中的相关事宜，因此双方之间存在一定的差距本文介绍了一种委托合同关系。而在委托合同履行中，名义产权人直接以自己的名义与第三方（如开发商、银行等）履行民法，不披露实际出资人，因此是基于委托关系的匿名代理行为。《合同法》第402条规定：“代理人在委托人授权的范围内以自己的名义与第三人订立合同，第三人在订立合同时知道代理人与委托人的代理关系的，合同直接约束委托人和第三人，“即隐名代理人的受托人在代理权限范围内与第三人发生行为，法律后果由委托人承担。《合同法》第404条规定：“受托人办理委托事务取得的财产，应当转移给委托人”，即受托人有义务将受托人取得的财产转移给委托人。 关于第二个问题，根据《城市房地产管理法》第六十条“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”和《物权法》第九条“设立、变更、，不动产物权的转移和消灭，应当依法登记后生效。”一般认为，不动产物权实行登记制度，房屋所有权证是权利人依法取得房屋所有权，行使房屋占有权、使用权、收益权和处分权的唯一合法凭证。因此，判断房屋产权归属应以产权证为依据。如果房屋产权登记在名义产权人名下，实际出资人就不具有房屋产权的物权。 从以上分析可以看出，纠纷房屋的所有权属于名义产权人，实际出资人与名义产权人之间仅存在合同债权。根据《合同法》第404条规定，实际出资人能否要求名义产权人转让房屋，办理过户手续？这应该区别对待。首先，如果双方的合同关系没有导致合同法第五十二条规定的合同无效，实际出资人可以要求名义上的产权人履行转让财产的合同义务，名义上的产权人必须履行，否则将被没收对违约负责。除非名义上的产权人已将房屋出售给第三人并转让所有权，实际出资人仍可以向人民法院上诉，要求名义上的产权人继续履行合同义务，并赔偿迟延履行造成的损失。二是有合同法第五十二条规定的导致合同无效的情形，即有下列情形之一的，合同无效：（一）一方当事人以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的；（2） 恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；（三）以法律形式隐瞒违法目的的；（四）损害社会公共利益的；（五）违反法律、行政法规强制性规定的。合同无效后，因合同取得的财产应当返还；不能返还或者没有必要返还的，折价赔偿；一方有过错的，应当赔偿另一方因此遭受的损失；双方都有过错的，他们应承担各自的责任。在这种情况下，实际出资人借他人名义购买经济适用房，就是逃避国家关于经济适用房的法律规定。为了解决中低收入家庭的住房问题，改善全社会的居住条件，政府推出了经济适用房。因此，在发展保障性住房的过程中，政府通过不同的方式或渠道给予财政补贴，使其房价远低于普通商品房，并对购买保障性住房进行严格限制，只有符合具体条件的人才有资格购买。事实上，名义产权人借身份证为他人购买特价房，是在根据政府规定的具体条件转让购房权。这样一来，原本不具备购买经济适用房条件的人，必然会导致另一个本应享受经济适用房的人买不到。此时，如果实际投资者的合同权利仍然得到保护，无疑是放任和合法化了恶意规避法律的违法行为，这不仅违背了政府推出保障性住房的初衷，也违背了社会公共利益。因此，实际投资者以他人名义购买经济适用房，是为了在法律上掩盖违法目的
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