| 问题 | 签订购房合同时要注意 |
| 释义 |
陷阱一：在认购书中，没有注明退房的原因和后果，购房者和开发商在认购书上签字后，必须支付一定的定金，这无可厚非。但有时当购房者无法从银行贷款，交了定金后又无法购房时，开发商通常只退还购房款而不退还定金，因为购房者没有履行合同，所以定金被没收。 对策：律师建议购房者和开发商在协议中约定，如果购房者拿不到贷款，如何退还定金或者是否扣除部分定金作为手续费，这样就避免了很大的麻烦。同时，开发商无权没收定金，这本身就没有法律依据。陷阱二：合同主体的认定不明确由于缺乏法律知识，买方往往会犯一些主要错误。有时，代表开发商签订合同的人不是法定代表人，或者合同上的开发商不是房地产的业主，这就可能造成问题。 另外，项目也有可能是a公司开发的，但实际是B公司投资的，作为买家，你应该和a公司签订合同，否则会带来一系列的麻烦，以后办理各种手续会非常麻烦。 对策：在签订合同前，你应该了解代签人是否是开发商的法定代表人，如果不是，是否持有“委托书”。否则，此人签字无效，同时注意合同上的公章，以免开发商推卸责任。 陷阱三：不要轻易签署开发商提供的补充协议 在购房交易中签署补充协议是非常必要的。但要提醒购房者的是，开发商提供的补充协议一定要看清楚。目前，部分开发商在与客户签约时会主动向客户出示补充合同。主要目的是说明由于某些特定原因未能按时交付房屋的免赔责任，以及面积测量误差率差异过大的情况。这是开发商规避违约风险的一种方式，目的是在一些非人控制下保护自己。 好的购房者不应该只签开发商的免责条款，而应该忘记保护自己的利益。 对策：看看补充协议的条款，找律师帮你。 陷阱四：“短时间”和“好的” 合同是双方意思相同的表达。然而，在实际操作中，开发商往往会给购房者许多诱人却毫无意义的承诺，如“如果有问题，在最短时间内解决”、“选择进口装修材料”等。最短的时间是多长，什么样的好？我不知道。当合同中有这样一个模糊的概念时，法律是没有办法的，所以买方不能打赢官司。 对策：买受人必须将开发商的每一个具体时间、具体地点、具体材料和口头承诺写入合同。 陷阱五：同意提前支付部分费用 开发商是商人，房地产开发是一个资金要求很高的行业。开发商面临资金压力很正常，但不能以此为理由要求购房者提前支付不该支付的款项。而在合同或补充协议中，开发商往往会在合同中写明一些不该提前支付的费用，要求购房者提前支付，这显然不公平。 比如有的开发商要求购房者在预售合同中承诺接受物业管理服务，并在物业管理公司、服务标准和收费标准尚未确定的前提下接受相关约束，这就是对消费者的侵权。 对策：购房者应与预售合同分别签订物业管理条款，或设置附加条款确定物业管理成本标准。陷阱六：出卖人解除合同 在一些开发商制定的买卖合同或合同附件中，往往有这样一个条款：“买受人无故拖延付款，经出卖人催告仍不支付欠款的，卖方可以取消合同，没收买方支付的全部价款。” 这显然是一个不公平的条款。如果购房者已经支付了95%的房款，而逾期只有5%的房款，开发商没收95%的房款是不公平的。而且，没收实际上是一种行政处罚或刑事处罚。作为当事人，开发商无权没收他人财产。对策：根据《合同法》第四十条的规定，本合同无效。当然，还有其他类似的合同条款存在这样的问题，购房者可以根据法律规定更好地保护自己的权益。 陷阱7：治疗结果尚不清楚。 在许多合同中经常看到“之前应该做什么”，但对于“之前应该做什么”之后应该做什么却没有达成一致意见。这样，即使最终认定是开发商的过错，你也很难处罚他，最多只能调解。 对策：在买受人与开发商签订的合同中，对开发商未履行承诺、施工未按设计图纸进行、未达到质量标准的，要明确处理。越详细越好。 陷阱8：用局部覆盖来覆盖整体是一个普遍的概念。有时有这样的问题，让人哭笑不得。开发商承诺卧室的玻璃是中空的。送房间时，他发现卧室窗户只有下半部分是中空的，而上半部分是普通玻璃等等。 对策：此类问题没有更好的解决办法，即合同越详细越好。不要给开发者一个空白。当然，买家还需要具备非常广泛的建筑、建材知识。 陷阱九：拒绝签订补充协议 如上所述，开发商在签订合同时会主动出具对自己有利的补充协议，购房者也可以出具对自己有利的补充协议。开发商在其广告条款和装修书上，都把物业管理承诺书签进了补充协议，不怕麻烦。举个简单的例子。如果你购买的大厦（或写字楼）里有几部电梯，它们会同时开放吗？如果有些电梯没有打开，我们该怎么办？不要低估这个问题。为了增加面积和利润，高层住宅楼只安装了几部电梯，平时电梯也没有完全开启。在高峰时间非常不方便。在这种情况下，业主是否有权拒绝支付部分电梯费呢？ 然而，正如你可以拒绝签署开发商的补充协议一样，开发商也可以拒绝签署买方的补充协议。这种现象在北京非常普遍，尤其是一些卖得很好的楼盘。 对策：无论开发商的态度如何，购房者还是要为这一权利而战。实在不行，又觉得不确定，于是只好放弃购买 |
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