| 问题 | 商业地产租赁的六大法律风险 |
| 释义 |
风险一：如果承租人未经出租人同意转租房屋，出租人该怎么办？ [案例] 2011年9月2日，一家企业管理公司与B公司签订了房屋租赁合同，约定B公司租赁一个商业城市的整个三楼房屋。2013年4月4日，B公司未经A公司同意将房屋转租给他人，A公司以B公司未经A公司同意将房屋转租为由，向法院提起诉讼，要求解除房屋租赁合同。 法院判决： 虽然B公司不能证明其转租行为已被a公司工商管理部门认可，工商管理公司a当庭承认，在被B公司转租后，于2014年11月和2014年3月多次探访涉案租赁房屋，当时涉案租赁房屋的用途、商号等外部条件发生重大变化。根据一般的生活经验，可以推断，企业管理公司知道或应该知道涉案出租房屋此时已转租给他人的事实。甲方经营管理公司在法定期限内未对乙方转租租赁房屋提出异议或主张相应权益。一家商业管理公司以B公司未经其同意转租为由要求终止合同，被法院驳回。律师提示：关于转租，有一个协议。租赁合同未约定转租的，承租人应当取得出租人的书面同意。承租人未经出租人书面同意将房屋转租的，出租人可以解除租赁合同，收回房屋，并要求承租人赔偿损失。 注：承租人擅自转租的，出租人应当在知道或者应当知道承租人转租行为后六个月内提出异议。出租人要求解除合同或者未经承租人同意转租合同超过六个月无效的，人民法院不予支持。风险二：出租人出售房屋时如何避免侵犯承租人的优先购买权2013年，昆明某公司与承租人张某签订《房屋租赁合同》，将昆明某大厦二楼租赁给承租人张某。根据合同，租期为三年。如果张某需要继续租赁，合同将自动展期，租赁价格将根据市场价格确定。昆明某公司办理产权证后，可先将房产卖给张某。合同签订后，张某按合同一次性支付了3年的租金。此后，昆明一家公司没有告知张某其打算整体转让楼房，6个月后将产权转让给第三方。随后，张某向法院提起上诉，要求被告昆明某公司承担赔偿责任。 法院判决： 被告因未在租赁房屋出售前的合理期限内履行对承租人张某的相应告知义务，将租赁房屋实际出售给第三人，致使被告未能优先购买租赁房屋该房屋已构成违约，被告被指控承担赔偿责任。律师提示： 承租人的优先购买权是《中华人民共和国合同法》明确规定的一项法定权利。即使承租人和出租人在合同中没有约定，承租人仍有优先购买权。根据《最高人民法院关于审理城市房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定，出租人未在合理期限内通知承租人或者有其他侵犯承租人优先购买权行为的，承租人要求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但对于出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的认定请求，人民法院不予支持。 注：出租人在出售租赁房屋前，应当提前向承租人履行书面通知义务，以免侵犯承租人的优先购买权，承担赔偿责任。建议在租赁合同中明确约定承租人答复的合理时间、方式和期限，避免纠纷。 风险三：抵押房屋能否出租？ [案例] 2010年，出租人a公司与承租人B公司签订房屋租赁合同，约定将a公司名下的大厦一至五层全部出租给B公司，a公司在合同中承诺：在本合同有效期内，如租赁标的物（或包括租赁标的物）可用于抵押、转让等，甲方应将租赁物已出租的事实告知有关当事人，并保证本合同不受抵押、转让、租赁等的影响，等，B公司按约定支付租金并实际使用租赁物半年后，发现上述租赁物在租赁前已抵押给本案外人C银行。后来，由于a公司未能按时向银行还款，经法院审理并强制拍卖上述租赁物后，上述租赁物的所有权人已变更为D公司，D公司拒绝B公司继续租赁租赁该租赁物。因B公司不能继续履行租赁合同，将a公司起诉至法院，要求解除合同并赔偿违约金。 法院判决： 在签订房屋租赁合同时，a公司未告知B公司租赁物已被抵押、查封的事实。现在，由于新业主已明确拒绝B公司继续使用涉案房屋，B公司签订房屋租赁合同的目的无法实现。因此，a公司不能继续将租赁合同标的物出租给B公司，构成根本违约。同时，判决a公司对乙方承担违约责任。 律师提示： 最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉和《物权法》等相关法律若干问题的解释》规定，出租房屋为“先租后抵押”，抵押不违反租赁合同，不影响承租人继续租赁的权利，承租人可以继续使用租赁房屋，房屋受让人应当继续履行原租赁合同。 如果租赁房屋是“先抵押后租赁”，并且由于抵押权人实现抵押权，租赁房屋的所有权发生变化，抵押权可以解除租赁，承租人不再享有租赁权。原租赁合同对受让人不具有约束力，受让人不得继续履行原租赁合同，并承担赔偿责任。 注：承租人出租房屋时，出租人未将出租房屋的抵押事实告知承租人的，由此造成的损失由出租人承担；出租人书面告知承租人抵押事实的，由此造成的损失由承租人承担。 作为出租人，建议在租赁合同中如实约定房屋抵押权。以其他方式通知承租人的，应当保留有关证据。作为承租人，在租赁房产前，建议对租赁房产的权属、抵押、查封等情况进行核实，以保证租赁合同的顺利履行。 风险四：合同终止时租赁房屋的内部装修如何处理。笔者对无效合同、解除合同、解除合同、租赁期满等不同情形下租赁房屋的装修处理进行了分类梳理。详见下表： 律师提示： 商品房租赁管理办法第六条规定，以下四类房屋不得出租： （一）违法建设；（二）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；（三）违反规定改变房屋使用性质的；（四）法律、法规禁止的其他情形。 违法出租的，由市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正；没有违法所得的，处5000元以下罚款；有违法所得的，处违法所得一倍以上三倍以下的罚款，并处三万元以下的罚款。 风险六：租赁房屋未办理房屋租赁登记、变更、延期或注销手续的，按照
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