| 问题 | 如果中介失败，买方将得不到赔偿 |
| 释义 |
[案例]张先生通过中介公司看到广元路一二手房在售。他联系中介公司看房，达成购房意向。张先生当天向中介公司支付了1万元意向金。然而，当中介联系卖房人确认房屋买卖及转让意向金时，卖房人却以家庭意见不合为由回绝，拒绝出售房屋。无奈之下，中介只好通知张某，中介不成功，卖房人拒绝卖房，要求他换其他房子，或者拿到意向金。但张某认为，如果销售失败，中介公司应承担违约责任。经过多次协商，张某和中介没有达成协议。于是，2005年4月，张某将中介公司起诉至法院，要求中介公司按照“定金罚则”和人民币2万元承担赔偿责任。法院经审理认为，合同无法实现，中介公司和张某均无过错。结果，中介公司被责令退还1万元给张某。 张某上诉至二审法院。经审理，二审法院维持原判。 [分析] 近年来，不少二手房买家通过中介机构进行操作，并向中介公司支付了首付或意向金。因此，如果出卖人（出卖人）不愿意出售，买受人又不买房，中介公司是否应该承担法律责任成为争议的焦点。笔者认为，这一纠纷的解决应在不同情况下区别对待： （1）买受人已将意向金支付给中介公司，中介将意向金转为定金。在房地产中介行业，“意向金存”是行业惯例。中介公司按照中介协议将出卖人的意向金转为定金，并向买受人出示出卖人定金收据的。此时，由于意向金已转为定金，如果出卖人不愿意出售房屋，中介公司也不违约。因此，买受人不应以中介违反合同为由要求中介支付违约金或赔偿金，而应向出卖人追索。因为中介公司在房屋销售中起着中介的作用，主要是通过向买卖双方提供签订合同的机会或者提供签订合同的中介服务，来收取一定的中介费，而我国相关法律并未规定中介公司因卖方违约应承担连带责任。但在实践中，许多中介协议中都有许多格式条款，如“如果卖方违约，买方在取得卖方违约赔偿金后，将赔偿金的20%返还给中介公司”。笔者认为，这些条款明显增加了买方的责任，排除了买方的主要权利。这种权利义务明显不对称，应当无效。 买方已向中介支付意向金，中介未及时将意向金转移给卖方。在房价上涨时期，房东为了占据更有利的地位，往往不愿收取中介转来的定金。为了稳定买家，中介公司往往谎称卖家已收取定金，但只需进一步协商。笔者认为，在本案中，中介明显违反了诚实信用、及时报告的原则，属于违约行为，买受人可以据此向中介索赔。但在此提醒买家的是，应及时获取代理失职的证据。 居间人在调解过程中有承诺担保的，可以追究居间人的法律责任。一些中介公司为了方便交易，往往会保证购房者能够购房，并要求购房者交纳一定的定金或保证金。在本案中，笔者认为，如果中介公司在中介合同的具体条款中实施了这种担保，则视为中介公司为买受人提供了担保。此时，如果购房者不买房，可以向中介追究相应的法律责任。 *（4）中介机构与买方签订销售合同并收取定金，但最终卖方违约，将根据具体情况区别对待。中介公司如果有出卖人的代理权，可以与买受人签订房屋买卖合同。此时，出卖人的违约责任只能追查，应当支付中介费；但如果中介公司没有代理权或者代理权存在瑕疵，并与买受人签订买卖合同，根据合同法第五十一条的规定，如果没有处分权的人出卖人不承认他人财产的，视为可以解除合同。如果卖方解除合同，买方可以向中介公司或卖方索赔损失。 在这种情况下，张先生只能在不支付中介费的情况下收回意向金，但不能按照保证金的违约金要求赔偿。以上是法律咨询网总结的相关资料。通用域名格式。如果你有其他问题，可以向法律咨询网咨询。Com在线。你知道吗 |
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