| 问题 | 物权法上的善意取得必须满足哪些条件 |
| 释义 |
黄和邓是夫妻。2008年3月，黄某和邓某投资19万元购买了一套商品房，房主登记为邓某。2010年10月21日，邓某在没有告诉妻子的情况下，与王某签订了房屋买卖协议。协议约定，邓某以27万元的价格将房屋出售给王某，王某预付20万元，入住后付清余款，取得房屋所有权。 协议签订后，王某于2010年10月26日向邓某支付了20万元的货款。一周后，王某搬进该房屋并付清余款，但双方尚未办理房屋过户手续。2011年2月，一直不知道此事的黄先生找到王先生，要求他搬出房子。王先生说，邓先生以27万元的价格将房子卖给了自己，并拒绝搬走。黄某和王某交涉未果，遂将王某和邓某起诉至法院，确认王某和邓某签订的房屋买卖协议无效，并责令王某退房。本案审理中，有两种不同意见： [分歧] 第一种意见认为，邓某与王某的买卖协议含义真实，王某已付清购房款，转让仅以履行合同的形式进行。本合同立即生效，未办理转让手续的，不视为无效。夫妻在处理夫妻共同财产时享有平等的权利。因日常生活需要处理夫妻共同财产的，任何一方有权决定。他人有理由认为是夫妻共同意志的表现的，对方不得以不同意或者不知道为理由善意对抗第三人。 第二种意见认为，黄先生和邓先生已婚，其家庭财产属于夫妻共同所有。未经黄某同意，邓某与王某签订了房屋买卖合同，事后也没有得到黄某的批准，这意味着他无权处分房屋。房屋买卖协议无效，不构成善意取得。 [分析] 作者同意第二种观点，理由如下： 1。本案涉案财产为夫妻共同所有。 虽然邓某是房产证上登记的唯一业主，但购房发生在夫妻关系存续期间。根据《婚姻法》第十七条和《物权法》第一百零三条的规定，邓某在本案中的处分为夫妻共同财产。 2。在夫妻共同财产存续期间，未经黄先生同意，邓某擅自处置涉及夫妻双方重大权益的房地产事项。 邓某的行为属于擅自处罚。根据婚姻法司法解释（一）第十七条第（二）项规定，“夫妻共同财产的重要决定，不是因为日常生活的需要，应当由夫妻双方平等协商达成协议。如果另一方有理由认为这是夫妻双方共同意愿的表达，另一方不得以不同意或不了解为由与善意第三人对抗。”。《物权法》第九十七条规定，共有不动产的处分，应当经全体共有人同意。《最高人民法院关于贯彻执行民法通则若干问题的意见》第八十九条规定：“在共有关系存续期间，共有人擅自处分共有财产的，一般认为是无效的。” 邓的房屋处理不是家庭代理人。婚姻法司法解释（一）第十七条第（一）项规定：“因生活需要，任何一方有权决定是否处理夫妻共同财产。”，夫妻共同财产事项，主要是指夫妻双方及其共同未成年子女日常共同生活所必需的事项，主要限于维持家庭共同生活的费用，抚养子女的费用和家庭成员的医疗费用等。这个家庭机构的权力必须在日常家庭事务的范围内执行才能有效。夫妻共有财产的处分权，如夫妻共有财产的变卖权，由夫妻一方决定，任何一方不得任意行为。由于房地产处置价值巨大，一方擅自处置会严重损害另一方的权益，因此邓某在本案中的行为不属于日常家事情形。 事后，共有人黄某不承认合同。《合同法》第五十一条规定，无权处分他人财产的人经债权人追认取得处分权或者无权处分人订立合同的，合同有效。黄某不承认，邓某有事后没有取得房屋处置权，因此房屋买卖协议无效。 3。王某取得涉案房屋不构成善意取得。《物权法》第一百零六条规定，善意取得必须具备三个条件：一、受让人转让不动产或者动产是善意的；二、以合理的价格转让；（三）依法应当登记的转让的不动产或者动产已经登记，不需要登记的已经交付受让人。本案中，该房屋虽交付给王某，但未办理过户登记，不符合上述（三）项条件，不构成善意取得。综上所述，邓某未经黄某同意处分夫妻共同财产，与王某签订的房屋买卖协议无效，王某不能善意取得房屋所有权，应当返还房屋。你知道吗 |
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