| 问题 | 土地出让合同纠纷案例及分析 |
| 释义 |
土地使用权出让是一种产权交易。买受人不仅可以在土地上种植植物获取收益，还可以自主控制和处分土地使用权。下面我们就通过一个案例来分析土地出让合同纠纷，了解土地出让合同的相关知识。 [基本事实] [一审裁定和判决] 金华市中级人民法院认为，XX管委会与浙江XX永X电子有限公司签订的《土地转让协议》内容。，XX县人民政府授权的华XX公司合法有效，支持XX管委会要求华XX公司缴纳土地出让金的要求。但双方于1996年7月1日签订的贷款协议，将逾期未交的土地出让金转为贷款，违反了有关财务规定，应属无效。因此，XX管委会要求按照贷款协议约定的利率计算滞纳金的请求不予支持。逾期付款的违约金标准按照最高人民法院有关司法解释计算支付；华XX公司是原浙江浦江永X电子有限公司权利义务的继承人。，因此，本案应当承担土地出让金和逾期违约金的民事责任。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第十二条、第十五条的规定，法院于2002年5月22日作出判决：华XX公司自判决生效之日起10日内向XX管委会缴纳土地出让金154.5万元，并支付违约金滞纳金（自1996年7月1日起至实际履行之日，按每天万分之四计算）。案件受理费23619元，由XX管委会承担，华XX公司22619元；保全费14129元，由华XX公司承担。 [当事人的上诉请求和抗辩] 宣判后，华XX公司不服上述判决，上诉认为：双方于1996年7月1日签订的《借款协议书》表明土地使用权转让合同已经履行，双方形成了另一种合同关系，即借款合同关系。一审法院判令华XX公司缴纳土地出让金，属于认定错误；原审法院判令华XX公司缴纳土地出让金判决适用已废止的司法解释，判令其缴纳万分之四的罚款，违反了相关司法解释的规定；由于XX管委会出让的土地未按规定提供配套设施，华XX公司配套设施费用80余万元，应在贷款中予以冲抵。据此，上诉人请求二审法院撤销原判，变更判决，向XX管委会返还人民币1108080.64元。 XX管委会认为：华XX公司欠被申请人的是土地出让金，不是贷款；华XX公司未按照土地使用权出让合同的规定支付土地出让金，应依法支付违约金；双方签订的土地出让协议中并未明确具体配套条款，华XX公司要求在土地出让金中冲抵其配套费用80余万元，这是没有根据的，公司也没有提起反诉。因此，一审法院认定事实，正确适用法律，请求二审法院驳回上诉，维持原判。浙江省高级人民法院经审理认为：双方签订的土地出让协议内容合法，主体合格，应当承认其效力。由于公司未按协议约定支付土地出让金，双方协商将未支付的土地出让金部分转为贷款，并签订了贷款协议，但双方并不存在真实的贷款关系。华XX公司提出上诉理由，双方形成另一种合同关系，即借款关系，不予支持。华XX公司应支付所欠土地出让金154.5万元，并承担逾期付款的违约责任。违约责任按照最高人民法院关于逾期付款违约金的有关司法解释处理。至于抵减配对费，由于华XX公司未能提供有效证据证明其主张，故上诉理由不予支持。据此，浙江省高级人民法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第二项、《中华人民共和国城市房地产管理法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法通则》第一百一十一条的规定，作出如下判断： 变更（2002）金中民一处子第XX号金华市中级人民法院民事判决书正文，即华XX公司应当自判决书生效之日起10日内向XX管委会缴纳土地出让金154.5万元，并向XX管委会缴纳1996年7月1日至实际履行之日的滞纳金154.5万元作为土地出让金，并按中国人民银行同类逾期贷款利率缴纳1996年7月1日至实际履行之日的滞纳金同一期间，自实际履行之日起计算，并自判决生效之日起十日内支付。 [本案分析] 本案有两个问题值得讨论： 1。本案性质是否为贷款纠纷或土地出让金纠纷。华XX公司在诉讼中主张的配套费、过户费的反补贴是否必须以反诉的形式提出。对于本案争议的性质，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》对土地使用权出让金的缴纳作了明确规定。《条例》第十四条规定，使用人应当自签订土地使用权出让合同之日起60日内缴纳全部土地使用权出让金。逾期未足额支付的，转让人有权解除合同，并要求赔偿违约金。”第十六条规定“土地使用者缴纳全部土地使用权出让金后，应当按照规定进行登记，取得土地使用证，取得土地使用权。”因此，从这两条规定来看，只要受让人（土地使用者）实际取得国有土地使用权证，意味着受让人已缴纳全部土地出让金。但在实践中，被出让人不缴全部土地出让金，不办理土地使用权证的情况时有发生。有的地方只要交了40%的地价，就可以办国有土地使用证，这导致了更严重的后果。这种不规范的做法是如何依法行政的问题，不在民事审判权的范围之内。没有必要在审判中对其进行评估。然而，为了达到依法行政的正式效果，相关行政部门通常会采取一些“迂回”的方法。在这种情况下，XX管委会将华XX公司所欠的土地出让金转为贷款，这方面可以考虑。 本案中，双方仅就拖欠土地出让金问题重新签订贷款协议，并约定将土地出让金转为贷款。是否应该承认双方形成了新的借贷法律关系？ 有人认为，就土地使用权出让合同的履行而言，XX管委会已经向华XX公司出具了土地使用权证，其余只是支付了土地出让金的余额。双方仅就本条款的支付进行协商，并声明就转让合同的履行而言，除本条款的支付外，对其他问题不存在争议。双方约定将货款转为贷款后，形成贷款合同关系。借款关系一经形成，当事人之间的关系即告终止，原合同约定的所有权利义务也随之终止。这是当事人意思自治的表现，法院没有必要干预。因此发生争议的，只能在履行借款合同时审理。也就是说，对于土地使用权出让合同，实质上可以认为华XX公司已经支付了全部土地出让金。土地出让金余额已转为贷款性质，由XX管委会借给华XX公司。如果
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