| 问题 | 商业用地到期后的处置 |
| 释义 |
根据土地利用总体规划，土地利用可分为农用地、建设用地和未利用地；建设用地按所有权性质可分为集体建设用地和国有建设用地。其中，国有建设用地最长出让年限根据城市规划中各类用地的具体用途确定，即住宅用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育50年；商业、旅游、娱乐40年；综合用地或其他用地50年。深圳是中国大陆第一个试行土地有偿使用制度改革的试点城市。从1987年12月1日拍卖国有土地至今，已经25年了。首批国有建设用地使用权出让在即。根据《物权法》规定，城市居住用地的土地使用权期限届满，将自动续期。但是，对于出让的土地使用权到期后如何处置，目前尚无明确规定。其中，由于商业用地价值较高，成为公众讨论和关注的焦点之一。目前，国有建设用地使用权出让合同中已对土地使用权到期作出了相关规定。土地使用者在土地使用权出让合同约定的使用年限届满，需要继续使用土地的，应当在合同期满前至少一年申请续期。除因社会公共利益需要收回的土地外，应当予以批准。批准续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，并按照规定缴纳土地使用权出让金。 根据《城市房地产管理法》，土地使用权因土地流失而终止。土地使用者在土地使用权出让合同约定的使用期限届满，需要继续使用的，应当至迟于使用期限届满前一年申请续期。除因社会公共利益需要收回的以外，应当予以批准。批准续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，并按照规定缴纳土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者依照前款规定申请续期未经批准的，国家无偿收回土地使用权。二是相关规定存在的问题及其原因分析。一是存在的问题。由于种种原因，很多开发商在出售商铺时，实际对应的土地使用年限只有30年，甚至20年，这意味着土地使用权的终止日期即将到来。原土地使用者购买商业用地（或商铺）的投资金额巨大。相当一部分人希望继续使用土地，不愿支付高昂的土地出让金。目前，国土资源主管部门的国有建设用地使用权出让合同也由于合同的特殊性。约定的履约保证金或在商业用地招拍挂过程中收取的保证金，仅限于限制土地使用权竞买人按规定缴纳整幅土地出让金。违约责任是如何保证土地出让金的收取，项目建设的正常开工和竣工，以及国家房地产市场调控目标的实现。《国有建设用地使用权出让合同》没有明确规定，土地使用权到期后，原土地使用权出让人或者通过出让方式受让土地使用权的，如果出让时间届满，如不主动申请土地使用权续期违约责任的相关程序。同时，由于40年后商业地价难以准确预测，如果违约成本过低，仍会造成国有建设用地使用权出让合同难以履行的问题。虽然土地使用权已经到期，但由于房屋所有权的存在，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》，无偿收回土地使用权相当困难，可操作性不强。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权交换。未规定土地使用权虽已到期，但具有房屋产权的房屋不得置换。因此，房屋所有权的存在，在房屋取得完成之前，处罚商业用地使用者使用过期土地的违约行为在法理上存在缺陷。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，征收房屋必须是为了国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，否则不能征收房屋。因此，即使土地使用权到期，只要房屋所有权仍然存在，也不是因为公共利益的需要，房屋所有权不能实现，这将导致土地使用权无法收回。成因分析房屋所有权和土地使用权虽然属于物权，但却是两种不同的所有权。这种差异导致土地使用权难以收回。房屋所有权和使用年限的确定依据与出让土地使用权的确定依据不同。 房屋所有权与房屋建造所使用的材料和建筑结构直接相关，没有固定的使用年限，只有安全使用年限（或建筑设计使用年限）。随着现代科学技术的不断进步，建筑材料的不断更新，维修手段的不断创新，建筑物的安全使用寿命只会越来越长。土地使用权的转让是不同的。它是国家通过法律法规规定的。土地使用年限有具体规定，直接关系到土地的规划用途。当两种所有权同时存在时，它们的年限并不完全一致。根据《土地管理法》第五十八条的规定，收回土地使用权依据的是《土地管理法》第五十八条的规定，即土地需要用于公共利益，土地需要调整为实施城市规划进行旧城改造本市原国有土地因单位撤销搬迁停止划拨，土地使用者未申请续期或者续期申请未经批准的公路、铁路用地。此外，根据《城市房地产管理法》、《物权法》等规定。 收回房屋所有权的依据是《物权法》（即为公共利益的需要，可以依照法律规定的权限和程序征收单位和个人的房屋及其他不动产）和《国有土地上房屋征收与补偿条例》（即为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要）。根据《城市房地产管理法》，房地产转让、变更时，需向县级以上地方人民政府房地产管理部门申请房地产变更登记，同时向人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记的级次，经人民政府土地行政主管部门核实后，由同级人民政府换发或者涂改土地使用权证书。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，依法征收房屋的，同时收回国有土地使用权。即土地使用权和房屋权属发生变化时，应先处理房屋权属的变化，再处理土地使用权的变化。也就是说，当既有房屋所有权又有土地使用权时，必须先收回房屋所有权，然后才能收回土地使用权。而且，在作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估；房屋征收决定涉及较大风险的
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