| 问题 | 如何转让土地 |
| 释义 |
A： 根据《农村土地承包法》和《物权法》的有关规定，土地承包经营权流转分为两种情况：家庭承包取得的土地承包经营权流转和招标、拍卖、公开征求意见取得的土地承包经营权流转，等（《农村土地承包法》第三十二条、第四十四条、《物权法》第一百二十八条、第十三条）4）。前者的流转主体只能是集体经济组织内部成员，流转对象主要是耕地、林地、草地；后者的流转主体不限于农村集体经济组织内部成员，而后一流转的对象范围主要是不适合家庭承包的荒山、荒沟、荒山、荒滩等“四荒”。前者包括转包、租赁、互换和转让，后者包括转让、租赁、股权和抵押。与《农村土地承包法》第三十一条第二款规定的林地承包经营权的继承一起，我国农村集体土地承包经营权的流转方式有转包、租赁、交换、转让、抵押、股权、继承七种。（1） 转包，是指土地承包经营权人在一定期限内将承包土地的全部或者部分转让给集体经济组织内的其他农民耕种、经营的行为。转包后，原土地承包关系不变，原承包人继续履行原土地承包合同约定的权利和义务。在正常情况下，分包商应向分包商支付分包费用。（2） 租赁是指土地承包经营权人作为出租人，在一定期限内将承包土地的全部或部分出租给他人从事农业生产经营，收取租金的行为。租赁后，原土地合同关系不变，原承包人继续履行原土地合同，发包人和承包人的权利义务不变。（三）交换，是指承包人之间为了耕作或者各自的需要，交换属于同一集体经济组织的土地承包经营权。从表面上看，交换是土地的交换，但从性质上看，是由承包地交换引起的权利义务的交换。权利义务交换后，原发包人与承包人之间的关系成为交换后的发包人与承包人之间的关系。交换后的土地承包经营权人应当在交换前履行原土地承包人的义务。而土地承包经营权的交换只能在同一集体经济组织内进行。（4） 转让是指承包人有稳定的非农业职业或者稳定的收入来源。经承包人申请，发包人同意，将部分或者全部土地承包经营权转让给其他从事农业生产经营的农民。农民与用人单位建立新的合同关系，原承包人与用人单位在土地上的合同关系终止。土地承包经营权的受让人可以是集体经济组织的成员，也可以是集体经济组织以外的农民。土地承包经营权抵押是我国农村土地承包法和物权法起草中的热点问题。争论的焦点是土地承包经营权抵押权能否完全放开？最终通过的法律只允许以招标、拍卖、公开征求意见等市场化手段取得的“四荒”土地承包经营权抵押，而耕地承包经营权抵押，家庭承包取得的林地、草地是《农村土地承包法》和《物权法》中没有规定的问题，即家庭承包取得的土地承包经营权不适用抵押转让方式。这样，土地承包经营权抵押的定义可以概括为：债务人或第三人以竞价方式取得的“四荒”土地承包经营权，拍卖或者公开协商，是以保证债务清偿而不转移占有为目的的偿债担保行为。债务人无力清偿到期债务的，拍卖、变卖土地承包经营权的价款优先受偿。《农村土地承包法》规定的股份转让方式有两种：第一种是指该法第四十二条规定的股份转让方式，即“承包人为发展农业经济，可以自愿加入土地承包经营权从事农业合作生产”股份转让是指承包人以家庭承包的方式取得承包经营权，以相互分享的形式将承包经营权组织在一起，从事农业合作生产。而不是将土地承包经营权量化为股份，投资于工商企业或者从事农业生产的公司，或者将土地承包经营权作为投资设立新的农业经营公司。二是该法第四十九条所说的股权转让，即通过招标、拍卖、公开征求意见等方式取得的“四荒”承包经营权。承包商可以将其量化为股份，并将其投资于农业生产公司或建立农业生产和管理公司作为投资。（7） 土地承包经营权因继承发生的转让，限于两种情形：一是农村土地承包法第三十一条第二款规定的林地承包经营权的继承；二是土地承包经营权的继承农村土地承包法第三十一条第二款规定的林地；二是根据农村土地承包法第五十条规定，承包人死亡的，其继承人可以继续承包招标、拍卖、公开征求意见取得的土地承包经营权，即继承人可以取得土地承包经营权在剩余合同期内通过继承取得经营权。但法律对家庭承包取得的林地以外的土地承包经营权的继承没有规定。 承包人有权决定以何种方式转让土地承包经营权。《中华人民共和国农村土地承包法》第三十四条规定：“土地承包经营权转让的主体是承包人。承包人有权依法自主决定是否转让、如何转让土地承包经营权。” 另一种方式在农村非常普遍，即承包人用雇工的方式耕种或管理土地，但这实际上是一种“代为耕种”。在大多数情况下，耕作收获仍归承包人所有，“代为耕作”只得到承包人支付的金钱或物质报酬。因此，这种方式不是土地承包经营权的转让，而是承包人与发包人之间的一种劳动合同关系。你知道吗 |
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