| 问题 | 如何处理宅基地纠纷 |
| 释义 |
（1） 宅基地使用权与房屋所有权转移应当符合一定条件。为履行相关审批手续，《房屋所有权证》是确认房屋所有权的合法凭证，《宅基地使用证》和《集体土地建设用地使用证》是农民依法取得宅基地使用权的重要凭证，使用权主体发生变化的，应当经过审查，按照《土地管理法实施条例》等规定办理审批等手续，完成权利主体变更登记。实践中，一些地区的房管部门和土地管理部门与房屋土地管理脱节。有的当事人只到房管部门办理产权过户登记手续，不变更宅基地使用权主体，这使得土地管理部门的工作被动。也有买卖双方未经任何部门批准，既未办理房屋产权变更登记，也未完成宅基地变更登记的。严格地说，在这种情况下，宅基地使用权和房屋所有权没有转移。 <2。受让人的主体资格应当受到限制。宅基地分配制度的福利性必然导致权利主体的身份特殊性和权利取得的限制。宅基地使用权的主体应当是农业集体经济组织的成员，或者与成员有直系亲属身份或者其他规定本人身份。由于经济发展、人口流动等原因，宅基地使用权原所有人不再使用宅基地，依法可以转让。但是，应当对宅基地使用权的转让主体加以限制。也就是说，宅基地使用权只能在集体经济组织内部自由转让，因为一旦转让给城镇居民或者其他农业集体经济组织成员，转让主体将不再符合法定条件，除非在转让时，受让人将户口迁移到乡、村，成为集体经济组织成员的。过户后，仍原则上遵循“一户一房”的原则。《土地管理法》第六十二条第四款规定了“一户一房”的原则。因此，当房屋销售涉及宅基地使用权转让时，农民也应符合宅基地标准的限制。取得的宅基地超过省、自治区、直辖市规定标准的，应当在土地登记卡和土地证上注明超标数量。今后，住户自建房屋或者对现有房屋进行改建、改建，或者政府依法计划改建的，应当按照当地政府规定的面积标准重新确定房屋使用权，多余部分退还集体经济组织。实践中，超出部分由集体经济组织收回，对宅基地上的房屋给予适当补偿。（2） 上述条件不影响转让登记的效力。有人认为，农村宅基地和房屋买卖合同违反了法律关于该合同签订前后应当办理申请、审批、登记手续的规定，应当认定该房屋买卖合同无效。理由是，根据《城市房地产管理法》第六十条，房地产转让应当办理变更登记；根据《土地管理法实施条例》第六条和《土地登记规则》第二十五条，土地使用权变更自登记之日起生效，未经登记的变更不具有法律效力。需要指出的是，宅基地使用权和房屋所有权是否已经登记，并不是房屋买卖合同的有效要件。不办理转让登记的，不影响买卖合同的效力。只要销售合同符合合同的有效要件，合同即为有效。 根据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效，法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续才能生效的，首先，根据规定，需要办理审批、登记等手续的合同，必须有法律或者行政法的依据。因此，土地登记规则不能作为认定依法需要登记的合同的依据。第二，《城市房地产管理法》规定了城市规划区国有土地范围内的房地产开发用地使用权，农村宅基地使用权不应适用；第三，《土地管理法实施条例》虽然适用，相关规定规定，土地使用权自登记之日起生效，因此对物权行为进行了规范，而不是对属于物权行为的买卖合同进行规范。最后，从登记目的看，登记作为公示不动产物权变动的一种方式，只能登记宅基地使用权和房屋所有权的变动，不能登记房屋买卖合同本身。就登记的性质而言，登记是有效房屋买卖合同的履行内容之一。如果认为房屋买卖合同自登记之日起生效，就会混淆物权行为和债权行为的有效要件。过户登记是房屋买卖合同生效当事人的义务之一，而不是合同效力的重要内容。“一房一户”的主要条件和标准不影响买卖合同的效力。对合同效力的判断，应当以法律规定的合同生效要件为依据。此外，即使合同的订立违反了其他部门发布的规范性文件的强制性规定，也不能认定合同无效。虽然《关于加强土地出让管理禁止炒作土地的通知》规定“农村房屋不得出售给城镇居民”，但其发布机关是国务院办公厅，不是行政法规，不能作为判断合同效力的依据。《土地管理法》第六十二条规定，“农村村民出售、出租房屋后申请宅基地的，不予批准”，不禁止在农村宅基地上出售、出租房屋。至于第六十三条：“农民集体所有的土地使用权不得转让、转让、出租用于非农建设”，立法的目的是限制农村集体土地用于非农建设。农村宅基地上的房屋即使出售，仍属于农村建设用地性质。因此，农村宅基地买卖合同不存在无效的法律理由。因此，如果违反了受让人的身份条件和“一房一户”的标准，买卖合同仍应认定为有效。经有关组织、部门批准并办理转移登记的，应当继续办理；经有关组织、部门批准但未办理转移登记的，可以责令补办；未经批准不能办理转让登记手续的，合同不能履行。出卖人要求解除合同、退房的，应当支持其主张，并作出退房判决。给买方造成损失的，买方可以向卖方索赔。以上是对农村宅基地买卖纠纷的研究和探讨。原文作者来自基层。他非常熟悉具体情况，了解事件的基本原因和过程。同时需要补充的是，农民出租依法经批准的房屋，宅基地使用权和建设审批手续齐全的，可以认定合同有效。农村居民只租住房，因为不涉及宅基地使用权主体的变更，所以不受承租人身份条件和“一户一宅”原则的限制。你知道吗 |
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