| 问题 | 如何解决出卖人违约拒不出售房屋的问题 |
| 释义 |
目前，房价快速上涨，因买受人反悔导致的二手房交易违约率飙升。大多数卖家不愿意“按合同办事”，宁愿主动违约，甚至支付双倍违约金。 近年来，哈尔滨市各区法院受理了多起房屋买卖合同纠纷。一些购房者在房屋交易过程中被“断绝”，投诉不断，纷纷向律师事务所寻求法律帮助。据姜奇帆律师事务所主任姜帆介绍，仅在今年4月份，该事务所就收到了3起此类纠纷案件。今年以来，他们共受理此类纠纷协商案件30件，其中正式代理诉讼案件8件。今年2月，余某通过房地产咨询机构与黄某签订了《房屋转让合同》。于某向黄某购买了南岗区某名校的学区房，面积86.38平方米，房价65万元，并约定了付款条件、定金和违约责任。根据合同约定，余某先向黄某支付了2万元定金，并在合同中详细约定了如何办理房产过户和支付房价。 然而，当黄某的孩子得知此事后，他们认为黄某不了解楼市价格，把房子“贱卖”了。他们找到一家房地产评估机构，得出的结论是，该房地产的市场价值约为85万元。于是，黄某与余某交涉，希望变更原合同，按照评估价进行房地产交易。余某认为，他们原来协商的价格是当时的市场价格，并签订了法律协议。黄光裕的要求既不合理也不合法，因此拒绝了黄光裕的提议。黄某提出，如果不改变原协议，他将拒绝履行合同，宁愿双倍支付定金。俞正声说，即使拿到双倍的定金补偿，也无法弥补损失，因为两个多月来市场价格大幅上涨。与黄某签订协议后，他没有外出选房。无论是同意黄某的建议，还是外出选房，都会给自己造成一定的损失，所以他希望黄某履行原来的协议。但黄强不同意。经过一段时间的协商，余某无奈接受了双倍定金的赔偿。 赵先生的经历与余先生相同。2009年8月，赵先生带着妻子看房。房子的主人是一对夫妇。他们多次联系，一致认为房价是70万元。在签订房屋转让协议时，双方特别明确了违约责任，“违约方应支付定金的两倍”。因为房子登记在夫妻名下，房主不仅签了自己的名字，还签了妻子的名字。签订协议没多久，赵先生就接到小马的电话，说房子不卖了，因为妻子不同意，法律规定重大经济活动不适用代理。不管赵先生怎么辩解，小马都坚持房子不卖。小马说，妻子在卖房过程中不同意卖房。当时卖房子的时候，赵先生的妻子在房间里，和妻子争抢几件旧家具。他妻子不知道她要卖房子。赵先生认为，如果小马的妻子不同意卖房子，应该在当时提出，而违约的理由太牵强。经过了解，赵先生发现，在短时间内，这个区域的房价每平方米上涨了1000元或2000元。赵先生说，房子不卖也可以，但既然卖方是第一个违约的，就应该加倍交定金。分析人士认为，房价上涨是原因之一，而业主心理预期的上升也是卖房者违约的重要原因。 哈尔滨某房产中介经理丁女士认为，由于房价上涨过快，一些卖家宁愿主动赔偿双倍定金，也不愿毁约，以使自己的房子以最高价出售，这在以往的房地产交易中是前所未有的。而不少买家为了避免官司的麻烦，也勉强接受了卖家的要求，接受双倍返还定金。有多年房地产纠纷审理经验的孙法官解释说，买受人有权要求出卖人继续履行合同。根据合同法规定，出卖人应当承担三种违约后果：一是继续履行合同；二是采取补救措施；三是赔偿损失。由此可见，违约的第一个结果就是继续履行合同。这三种违约结果由买方选择。因此，买受人不能双倍返还出卖人的定金，而是要求对方继续履行合同。然而，违约后果的承担方式不是违约方的选择，而是“受害人”的选择。违约背后有很多“借口”。 孙法官表示，在诉讼中，卖方不会承认违约是由于房价上涨所致，而是挑出了买方的过错，比如买方没有按时支付首付款，然后又称其配偶不知道出售事宜。孙立军说，这些“借口”是否能导致合同无效，要看具体情况。首先是买方违约，对于那些指控买方未能按时支付首付款和其他违约行为的人，法官应首先核实，然后衡量这种违约行为是否会导致卖方违约。如果买受人只迟交一两天房价款，只是一点瑕疵，这还不足以让出卖人拒绝履行合同。但恰恰相反，如果买方确实延迟付款超过10天，可能给卖方造成重大损失，卖方的违约行为是可以理解的。在此提醒购房者注意及时履行合同，并在与对方协商过程中留下录音证据。 借口二 配偶不知道房屋买卖的情况 许多房屋属于夫妻共同财产。如果夫妻一方不知道房屋买卖的情况，可能会导致合同无效，所以出卖人以此为借口毁约的情况比较常见。庭审中，法官会要求卖主提供其配偶不知道的证据，并询问卖主为何没有将出售的情况告诉其配偶。此外，买受人还可以在验房或签订合同时提供出卖人配偶在场的证据，包括证人证言、录音录像等，这样法院就可以了解真实情况，做出判决。如果因配偶不知情导致合同无效，买受人也可以向出卖人追偿相应的损失。针对目前二手房买卖纠纷成倍增加的现状，孙法官建议购房者应从六个方面保护自己，规避风险： 与二手房业主签订购房合同时，购房者应提前考虑房价上涨带来的潜在风险，约定违约责任，必要时在签订合同前办理过户手续，应尽快办理，避免对方落后。你知道吗 |
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