| 问题 | 如何确定房屋买卖合同纠纷违约金数额? |
| 释义 | 这几年，受到政策影响，一些大中城市的房地产市场火热，也带动了二手房交易。双方谈好各种条件后，应当以合同的方式确定下来。在房价波动比较的时候，买方或者卖方出现违约的情况比较多见。那么，如何确定房屋买卖合同纠纷违约金数额?下面我们通过本文做个具体了解。 一、如何确定房屋买卖合同纠纷违约金数额? 《合同法》第114条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 《合同法司法解释二》第29条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 二、法院处理买卖合同违约金案件考虑哪些因素? 而从上述法律规定及上海法院相关案例来看，法院判决系以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人过错之程度，根据公平原则和诚实信用责任原则予以衡量。 1、实际损失 实际损失系由违约方造成所实际发生的损失，包括合同履行后可获得的利益，但不得超过违反合同一方订立时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 2、过错程度 合同法规定违约之责任系采严格责任原则，但具体合同法分则中却有不同规定，违约金亦区分惩罚性和补偿性两种。具体到商品房买卖合同，过错程度是法院判定违约金数额的重要构成要件。法院裁判时，同时兼顾违约方之主观过错(是否为主观故意违约)及守约方是否与有过失。 3、交易价格变动 法院裁判时一般会对合同订立时与合同因违约而解除时商品房的价格作为其酌定违约金的要件，从实质上来看，价格波动也是守约方损失的判断依据，如买受人因出让人违约而支出类似房屋更高价款或出让人因买受人违约，承担因商品房价格变动所受之钱款损失。 综上所述，房屋买卖合同涉及到的金额较大，一旦有一方出现违约，可能带来比较严重的影响。因此，确定房屋买卖合同纠纷违约金数额比较重要，双方可以按照合同金额的百分之二十确定，如果买方支付了定金，则不用另行规定违约金。围绕违约金发生纠纷的话，选择民事诉讼应该是不错的维权手段。 |
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