| 问题 | 买期房有哪些风险与应对措施是什么 |
| 释义 | 期房的八大风险和应对措施： 1、房屋质量风险 房屋质量问题是期房收房时的主要问题，也是购房者投诉的重灾区。由于购房者在与开发商签订购房协议时，不能看见房屋的实际情况(即便房屋交付后，对一些隐蔽工程质量问题也难以发现)，因此购房者常会因为房屋质量问题和开发商发生纠纷。 应对措施：验收房屋时，请专业的房屋检测(监理)机构来进行检测，对于一般的质量问题可以要求开发商限期整改，对于基础工程和主体结构方面的质量问题，则一定要请专业检测机构进行检测、鉴定，以便根据具体情况进行处理(要求维修、退房、及时索赔)。 2、面积变动风险 有些开发商为了谋取最大的商业利益，在进行实测时，有意改变建筑面积、加大公摊面积，并且不明示公摊面积的数量和计算方法，以致商品房实际面积与销售面积严重不符。 应对措施：收房或进行产权登记时，一定要注意查看房屋面积测绘技术报告书(俗称“房屋面积测绘表”)，仔细核对相关数据并根据有关法规对可列入公摊的面积进行计算，看开发商公布的各单元套内面积加公摊面积的数据与图纸标明的建筑物房屋总面积之和是否相等。 如果不相等，就要查明原因或请开发商作出解释，必要时要请专业测绘机构进行复测，以避免经济损失。 3、虚假广告宣传的风险 开发商的售楼广告经常是美丽动人的，仅凭广告宣传买房风险很大。大多数人入住后会发现，开发商交付的房子与其宣传的房屋品质大相径庭。 应对措施：如果对环境、配套设施等社区品质方面有特别要求，一定要在合同中对相关事项作出明确的约定。 4、规划变更的风险 开发商擅自变更规划设计，在配套设施、绿地、容积率、环境设施等方面随意改动，将小区中本是绿地的地方改做他用，有的加建新楼，有的变成了停车场。 应对措施：消费者购房时，对那些广告下角字体极小的免责声明，要予以特别注意。为此，消费者要特别注意审查合同内容的真实性，不仅要看大处，更要注意小处。 5、定金风险 定金的风险主要体现认购协议中的违约风险。 应对措施：签署认购协议时，要注意审查协议内容，对其中诸如“不能在约定的时间内签署合同，定金不予退回”之类的条款，要提出修改意见。已经签署了认购协议并交付了定金，则一定要在认购协议中约定的时间内，和开发商协商签署合同的相关事宜并留好证据(如签署备忘录、携证人到场、作现场录音等)，以便一旦不能签署合同时索回交付的定金。 6、产权风险 实践中总有一些开发商以各种借口拖延办理产权证。出现这些问题大约有以下几种原因：开发商不具备开发商品房的资格(资质)、没有办理合法手续违规建房、将房屋抵押等。 应对措施：在签署购房合同时就要认真审查开发商的土地情况、房屋抵押情况、以及建房的相关法律手续(审查五证)，并约定不能及时办理产权证的法律责任。 7、合同及条款无效的风险 信息不对称容易导致购房者无法察觉合同条款中存在的问题。 应对措施：认真审查合同(包括补充协议)内容，明确每一个合同条款含意，对模糊不清的条款，一定要在明确其具体含意后再决定是否签署。 8、延期交房的风险 因为开发商资金问题(开发资金不到位、抽逃资金、挪用售房资金等)、工程管理问题等原因，延迟交房的事情时有发生。 应对措施：由于政策收紧，中小开发商融资环境恶化，期房项目应首选大品牌开发商。 买期房如何实地看房? 一、周边环境规划 小区周边环境包括商业配套、教育配套、交通配套、医疗配套等。主要应该满足以下的生活需求： ①衣：服装店、干洗店等; ②食：超市、菜市场、餐厅等，服务半径最好不要超过500米; ③住：周边小区的档次，周边市政绿化如何;还要看有没有化工厂、变电站、加油站等危险设施; ④行：是否靠近主干道、车站、地铁等; ⑤医：是否有就近的医院，5-10公里内有没有一定级别的好医院; ⑥教：有无托儿所、幼儿园、小学、中学; ⑦其他：有无休闲公园、银行等其他配套。 二、售楼处 1、看沙盘 沙盘是购房者接触楼盘的第一手信息，是整个楼盘的缩影。 重点要看： 小区密度是否过大; 建筑与景观搭配是否协调; 内交通分布是否合理; 公共设施分布是否人性化; 周边的交通情况是否符合实际; 沙盘标注的中小学，该楼盘有无入学名额; 沙盘中显示的周边未来规划如何。 备注：开发商往往不会把不利因素放到沙盘上，如：立体停车场、配电房、垃圾箱等。看沙盘一定要问清这些公共设施的具体位置、高度与楼栋之间的距离。 2、看户型图 仅凭单一户型图，无法清楚知晓公共空间的分布，需要看整个楼层的布局图。这样有利于： 观察目标户型位置是否合理; 便于更快对比出最优户型。 备注：看整个楼层布局图重点关注户型位置、电梯位置、楼道位置等。 3、看样板间 无论是精装房还是毛坯房，很多购房者都容易把样板间当做交房标准。 但是购房者要警惕： 空间被放大：很多开发商往往将样板间平米做大; 家具尺寸偏小：样板间家具大学为特制，尺寸偏小; 高价装修：很多开发商请知名设计师装修，且用高档配饰。 备注：消费者应该提高警惕，很可能自家房屋与样板间差别很大，在购房时可向开发商提出要求，交房时实际房屋和样板间什么是一样的、什么是不一样的，做为购房合同中“补充条款”进行明确。 4、看公示信息是否完全 五证：建设用地规划许可证;建设工程规划许可证;建设工程开工证;国有土地使用证;商品房预售许可证。 两书：住宅使用说明书;住宅质量保证书。 销控资料是否公示：建委要求，开发企业取得商品房预售许可证后，应当在三日内一次性公开全部房源，严格按申报价格，明码标价，公开对外销售。 销售人员资格证是否公示：销售人员必须挂牌上岗，资格证要上墙公示，且资格证要在有效期内;代理销售的楼盘，公示销售机构营业执照、备案证明及委托销售协议。 三、项目工地 项目工地一般不允许进入，但是可以看到楼梯外观的施工进度。 “房管部门会在楼盘建设进度达到总进度的25%的时候，土地、规划、施工手续齐全，已经确定了竣工日期的项目，发放《商品房预售许可证》，这时开发商才可以合法预售房子。” 四、已交付房源 楼盘如果有已交付的房源，必须要去看一下，可以看到小区的绿化、建材品牌、采光、小区环境、物业的整体情况，有利于更好的了解整个项目情况。 |
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