| 问题 | 承租者如何惩治恶意买卖不破租赁出租人？ |
| 释义 | 一、承租者如何惩治恶意买卖不破租赁出租人？ 可以要求追究租赁合同的违约责任，并可以主张优先购买权。 合同法第229条规定了买卖不破租赁的含义。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。物权法上规定的是抵押不破租赁，但前提是先订立租赁合同后办理抵押。物权法第191条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。 这种特征属于债权的物权化特征。一般来说，物权的效力是优于债权的。举例来说，在房屋租赁合同的情况之下，承租人属于弱势群体。如果房主买卖房屋可以优于租赁合同，也就是买卖合同可以对抗租赁合同的话，承租人的利益将无从保护。譬如A租了B的房子，B在收了A的租金后，转手就将房子卖给C，如果C可以将A赶出去的话，对A的利益如何保护?所以在合同法中作出了这样的规定，是对承租人的保护。 比如《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。《民通意见》119条规定，私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原合同对租赁人和新房主继续有效。 二、买卖不破租凭的适用范围 从买卖不破租赁原则的确立过程可以看出，该原则主要适用于土地、房屋等不动产的租赁。这可以从各国立法中得到印证。《法国民法典》第1743条规定“如出租人出卖租赁物时，买受人不得辞退经公证作成或有确定日期的租赁契约的房屋或土地承税人;但于租赁契约中保留此项权利者，不在此限。”即法国对于房屋及土地租赁契约，如果契约已经公证或者该契约有确定日期，则该租赁权有对抗效力，买卖不破该租赁，但双方在契约中另有约定的除外。《德国民法典》第571条第 1项规定:“出租的土地在交付转承租人后，由出租人让与第三人时，受让人代替出租人取得在所有期间因租赁关系所产生的权利和义务。”即规定了土地租赁契约中，出让不破租赁。《日本民法典》第605条规定:“不动产租赁已将其登记时，对于以后就其不动产取得物权的人，亦发生效力”。即依日本民法，租赁经登记后，有对抗力。我国台湾地区的民法典对此也做出了规定，该法典第425条规定:“出租人于租赁物交付后，纵将其所有权认与第三人，其租赁契约，对于受让人，仍继续存在。” 值得注意的是，这些国家或地区的“买卖不破租赁”是指不动产租赁而言。这是因为，“以居住营业或农耕为目的，而承租他人之不动产，各国立法为谋求社会生活之安定及增进，均采取巩固承租人地位之方针。”是否有国家规定该原则同样适用于动产租赁，由于笔者孤陋寡闻，不敢贸然作出判断。 我国在合同法出台之前，司法解释也明确规定该原则仅适用于房屋买卖。而在司法实践中，当事人援引该原则予以抗辩的也绝大多数仅限于房屋租赁。对此，结合其他国家和地区的立法，大多数学者主张对我国合同法229条所确定的买卖不破租赁原则应当仅限于房屋等不动产的租赁。 在我国，由于土地属于国家所有或者集体所有，单位或个人仅有土地使用权。根据宪法的规定，土地使用权可以依法转让、出租，那么，对于存在于土地使用权之上的租赁合同，在土地使用权转让时，其租赁关系亦应仍然有效，即应当类推适用买卖不破租赁原则。 综合上面所说的，买卖不破租凭就是为了可以更好的保障承租者的利益，如果出租人违反了此情况，那么承租者就可以利用法律的条款来进行给予相应的处罚，赔偿自己的所有损失，在出租人进行变更房屋的时候是不能破坏承租者的利益。 |
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