| 问题 | 约定违约金过高的赔偿要如何认定 |
| 释义 | 2012年7月，莫某、韦某经人介绍相互认识，在交往过程中，莫某得知韦某有宅基地出售，双方洽谈价格后，莫某支付105000元作为订金，韦某出具了收条给莫某。由于韦某的宅基地土地使用权证正在办理过程中，双方没有签订协议。2013年7月3日，韦某办得该宅基地的《国有土地使用证》。2013年8月15日，以转让方韦某及其妻作为甲方，以受让方莫某作为乙方，双方在韦某家中签订了《宅基地转让协议书》，该协议书约定，甲方将位于城区边河堤路面积为78平方米的宅基地转让给乙方，该宅基地的转让价格为231800元，双方对付款方式进行了约定，并由甲方办理有关土地使用证过户手续，所有过户税、费由甲方承担。双方还就违约责任进行了特别约定：本协议从双方签字当日起任何一方不得反悔违约，如甲方违约必须在原转让金的基础上双倍赔偿给乙方;如乙方违约，甲方收取乙方的转让订金不退回给乙方，作抵消乙方违约金。协议签订后，韦某到国土部门办理相关手续，由于涉及到办理过户税费过高，韦某与莫某协商过户费用问题或提高土地价格，双方未能达成一致意见。莫某催促韦某履行协议，办理土地过户，韦某迟迟未予答复。为此，莫某向法院起诉，要求解除双方之间签订的《宅基地转让协议书》，由韦某返还购买宅基地订金105000元，并支付违约金92720.00元。 【审判】 广西某县人民法院经审理后认为，2013年8月15日，莫某与韦某自愿签订的《宅基地转让协议书》是双方的真实意思表示，没有法律规定合同无效的情形，为有效合同。协议生效后，双方应当按照协议履行各自义务。莫某原已预交105000元作为房款，韦某在办理土地过户中要求莫某增加土地价款，莫某不同意而未能达成一致意见，韦某就怠于并拒绝办理土地过户手续，致使合同不能继续履行。现莫某要求解除双方所签订的《宅基地转让协议书》及要求返还预付买卖宅基地订金105000元，理由充分，法院予以支持。关于违约金方面。由于韦某未办理土地过户手续，导致莫某不能实现合同目的，已构成违约，韦某由此应当承担协议不能继续履行的后果，但认为双方所签订的违约金过高，韦某由此要求调整的理由充分，法院依法进行调整。综上，法院遂作出解除双方签订的《宅基地转让协议》、由韦某返还宅基地转让订金105000元给莫某及以105000元为本金，从2012年7月11日按中国人民银行流动资金贷款利率(一年期)计算至2013年8月14日，2013年8月15日后至本生效判决所确定履行期限最后之日止的损失按中国人民银行流动资金贷款利率(一年期)2倍计算的判决。 【评析】 笔者认为法院判决正确，结合本案来看争议的焦点主要在于：双方签订的《宅基地转让协议书》是否合法有效及莫某主张解除协议并主张支付违约金是否有事实和法律依据。 一、关于《宅基地转让协议书》是否合法有效及莫某主张解除该协议是否有事实和法律依据问题 2013年8月15日，莫某与韦某是在双方自愿下签订的《宅基地转让协议书》，该协议的签订是双方真实意思表示，没有法律规定存在欺诈、胁迫或者损害国家、集体、第三人利益等导致合同无效的情形，为有效合同。《中华人民共和国合同法》第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”根据上述法律规定，协议生效后，莫某已按照协议履行自己的义务，预交105000元作为房款，但韦某在办理土地过户中因为过户税费高要求莫某增加土地价款协商未果后，韦某就怠于并拒绝办理土地过户手续，致使合同不能继续履行。 根据《中华人民共和国合同法》第九十四条关于“有下列情形之一的，当事人可以解除合同： (一)因不可抗力致使不能实现合同目的; (二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务; (三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行; (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的; (五)法律规定的其他情形。”的规定，以及第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”的规定，莫某要求解除双方所签订的《宅基地转让协议书》及要求返还预付买卖宅基地订金105000元，理由充分，应予以支持。 二、关于主张支付违约金是否有事实和法律依据的问题 由于韦某怠于行使自己的义务，导致莫某不能实现合同目的，已构成违约，韦某由此应当承担协议不能继续履行的后果，但韦某认为双方所签订的违约金过高，要求调整，根据《中华人民共和国合同法》上述第九十七条的规定，第一百一十三条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”第一百一十四条的规定：“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”可以看出，合同法上的违约金系以“补偿性为主，以惩罚性为辅”的违约金，约定违约金过高要求调整的法院可以依法予以支持。 法院遂根据法律规定作出上述判决。 |
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